용인 영덕동 부동산 경매, 2회 유찰 9.4억

한줄 요약

두 번의 유찰로 9.4억까지 떨어진 이 물건, 가격 메리트는 있지만 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1068-6

경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 이 부동산은 423.3㎡ (약 128평) 크기의 넉넉한 면적을 자랑합니다. 위치적으로는 기흥구의 중심부에 있어 교통 접근성이 좋고, 인근에 다양한 생활 편의시설이 자리하고 있습니다. 다만 제시외 건물로 옥탑이 포함되어 있다는 점은 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 19억 2,058만원에서 2회 유찰된 현재 최저입찰가는 9억 4,108만원입니다. 감정가 대비 52% 할인된 상태로, 인근 시세와 비교하면 상당한 가격 메리트를 제공합니다. 내 경험상, 인근 실거래가 대비 약 28% 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가를 9억 8,814만원 전후로 보고 있으며, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년과 2016년에 설정된 근저당권으로, 이는 안전하다고 볼 수 있습니다. 그러나 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서 확인이 필수적입니다. 임차인의 대항력이 있는지, 배당 순위가 어떻게 되는지를 철저히 검토해야 합니다. 제시외 건물인 옥탑이 포함되어 있어 유치권이나 법정지상권이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번 유찰된 이유가 무엇인지 철저히 조사해야 합니다. 가격 메리트는 확실히 있지만, 이 물건의 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.2%로 추정되지만, 명도 난이도에 따라 수익률이 저하될 수 있습니다. 주변 개발 호재가 있다면 추가적인 가치 상승도 기대할 수 있지만, 악재가 있을지도 모릅니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 두 번 유찰된 물건은 관심을 끌기 시작하므로 예상 경쟁률이 높아질 수 있습니다. 권장 입찰가는 9억 8천만원 정도로 보고 있으며, 취등록세 약 4,545만원을 포함한 총 투자금은 10억 3천만원 수준으로 예상됩니다. 하지만, 임차인 대항력과 제시외 건물 관련 리스크를 철저히 체크한 후 자신 있는 투자를 결정해야 할 것입니다.