미추홀 주안동 부동산 경매, 3회 유찰 4천만

한줄 요약

인천 미추홀구 주안동 경매 물건, 가격은 매력적이지만 임차인 문제로 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 주안로35번길 8-7, 3층302호

이 물건은 인천광역시 미추홀구 주안로35번길에 위치한 3층 건물의 302호입니다. 면적 정보가 명확하지 않지만, 주거용으로 사용 중인 사무소 형태입니다. 인근은 상업지구로 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 대중교통 접근성도 우수합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,900만원이었으나, 3회 유찰로 최저 입찰가가 4,424만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 유사 매물 시세가 약 1억 정도인 점을 고려하면, 매우 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 4,645만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 근저당권입니다. 중요한 점은 임차인이 전세사기 피해자로 결정되었고, 우선매수신고서를 제출한 상태입니다. 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 확인해야 하며, 현황조사서를 통해 점유 상태를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 유치권 또는 법정지상권 문제는 현재로서는 확인된 바 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 자체는 매력적입니다. 하지만 임차인 문제로 명도에 어려움이 예상됩니다. 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 그러나 임차인 문제로 인한 리스크가 크다는 점은 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 4,500만원 수준일 것입니다. 취등록세는 약 213만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 4,637만원 선입니다. 하지만 임차인 문제를 해결할 자신이 없다면 다른 물건을 고려해보는 것도 좋은 방법입니다.