미추홀 도화동 아파트 경매, 2회 유찰 8,918만

한줄 요약

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격은 매력적이지만, 임차인 현황을 꼭 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 경인북길471번길 32, 4층402호 (도화동,더존캐슬)

인천 미추홀구 도화동에 위치한 더존캐슬 아파트입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 4층에 자리하고 있어 채광이 좋을 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 주거지로서 안정적이며, 인천지하철이나 버스와의 접근성도 괜찮은 편입니다. 위치적으로 도심 접근성이 좋아 실거주나 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 8,200만원이었으나 2회 유찰을 거치면서 8,918만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 51% 할인된 상태입니다. 인근 아파트와 비교해 보면, 실거래가가 약 1억 2,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 형성되어 있어, 약 30% 이상 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 9,363만원 전후로 잡아보면 현실적일 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 17일 설정된 근저당권입니다. 특이사항이 없어 보이나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 임차인의 전입일과 확정일자가 중요하며, 대항력을 가질 수 있는지 봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다만, 현장답사를 통해 확실히 하는 게 좋겠습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 51% 할인된 가격은 확실히 매력적입니다. 다만, 임차인 문제 해결이 관건입니다. 예상 수익률은 임대 시 연 6% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보이며, 인근 개발 호재가 있다면 추가적인 가치 상승도 기대해 볼 만합니다. 하지만, 유찰 이유가 명확하지 않다면, 해당 이유를 먼저 파악하는 것이 중요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이번 입찰에는 경쟁률이 다소 높을 것으로 예상됩니다. 2회 유찰까지 간 이유를 명확히 파악하고, 권리 분석을 철저히 한 후에 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다. 권장 입찰가는 9,000만원에서 9,500만원 사이로 잡고, 취등록세 약 430만원을 포함해 총 투자금은 9,500만원에서 1억원 사이로 예상됩니다. 명도 문제는 크게 어려울 것 같지 않지만, 준비는 철저히 해야겠죠.