영통 아파트 경매, 1회 유찰 2.3억

한줄 요약

첫 유찰로 가격이 매력적이지만, 임차인 현황 파악이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 영통구 봉영로1770번길 21, 214동 4층405호 (영통동,한국아파트)

경기도 수원시 영통구 봉영로1770번길에 위치한 한국아파트 214동 4층 405호입니다. 영통동은 수원의 주거 중심지로, 인근에 다양한 생활 편의시설과 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통도 편리하여, 지하철 및 버스 등의 대중교통 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 면적이 제공되지 않아 정확한 평가에 제한이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,500만원이었으나, 첫 유찰로 인해 최저입찰가는 2억 3,450만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 70%로, 상당히 매력적인 가격입니다. 인근 아파트 시세와 비교하면 약 28% 저렴하게 입찰할 수 있는 기회입니다. 예상 낙찰가는 주변 낙찰가율을 고려해 볼 때 약 2억 4,622만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 31일 설정된 근저당권입니다. 이는 낙찰 후 말소될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 재확인이 필요합니다. 임차인 대항력은 전입일과 확정일자를 기준으로 배당 순위를 따져봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 확실한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

수원 영통은 꾸준히 수요가 있는 지역으로, 장기적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 추정됩니다. 다만, 면적이 제공되지 않은 점과 임차인 정보가 부족한 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 향후 지역 개발 호재가 있다면 추가적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 첫 유찰이라 경쟁률은 다소 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 4,000만원 정도로 설정하되, 임차인과 관련한 리스크를 감안해야 합니다. 취등록세는 약 1,132만원으로 계산되며, 총 투자금은 2억 5,132만원 정도가 될 것 같습니다. 임차인 현황을 철저히 파악한 후, 입찰 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다.