화성 사창리 토지 경매, 2회 유찰 6.1억

한줄 요약

경기도 화성 사창리 토지, 2회 유찰로 감정가 대비 52% 할인된 상태라 매력적이지만, 농지취득자격과 폐자동차 문제 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 양감면 사창리 1021-3

경기도 화성시 양감면 사창리에 위치한 이 토지는 2823.0㎡(854.0평)로 꽤 넓은 규모입니다. 주변은 주로 농경지와 주거지로 이루어져 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있으나 자연 환경이 좋아 전원주택 용지로는 괜찮을 것 같습니다. 하지만 폐자동차가 지상에 있다는 점은 실제 사용에 걸림돌이 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 5,905만원이었으나, 현재 최저입찰가는 6억 1,693만원으로 무려 52% 할인된 상태입니다. 인근 토지 시세와 비교했을 때 매력적으로 보이지만, 유찰된 이유가 무엇인지 확실히 파악해야 합니다. 예상 낙찰가는 6억 4,778만원 전후로 예상되며, 이는 해당 지역의 평균 낙찰가율을 적용한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 29일 설정된 근저당권이므로, 이를 기준으로 후순위 권리는 대부분 소멸될 것입니다. 하지만 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않습니다. 임차인이나 기타 권리 사항은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한, 폐자동차가 있는 점에서 유치권이나 법정지상권의 가능성도 염두에 둬야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격이 많이 내려간 것은 투자자에게 기회일 수 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 요구와 폐자동차 문제는 해결해야 할 리스크입니다. 예상 수익률은 전원주택 개발 시 높은 편이지만, 이 점들을 해결하지 못하면 오히려 손해가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 6억 2천만원에서 6억 3천만원 사이로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 2,979만원이 예상되며, 이와 관련된 추가 비용도 고려해야 합니다. 이런 점들을 모두 종합해보면, 충분한 조사와 준비가 필요할 물건입니다.