팔달구 정조로 상가 경매, 4회 유찰 5,762만

한줄 요약

팔달구 정조로 상가 경매, 4회 유찰로 큰 할인 기회지만, 현황과 서류 불일치가 리스크.

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층201호

경기도 수원시 팔달구 정조로에 위치한 이 상가는 2층에 자리하고 있습니다. 주소를 보면 알겠지만 중심가에 위치해 다양한 상업 시설과의 접근성이 좋습니다. 하지만 면적에 있어서는 주의해야 할 점이 있습니다. 공부상 전유면적은 70.11㎡로 되어 있지만, 실제로는 53.09㎡만 이용 가능합니다. 나머지 17.02㎡는 인접 호수의 일부로 사용되고 있어 경매 참여 시 이 부분을 꼭 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 무려 2억 4,000만원이었지만, 4회 유찰로 현재 최저입찰가는 5,762만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 24%밖에 되지 않으니, 시장의 무관심이 크다는 걸 알 수 있습니다. 하지만 이런 경우 오히려 기회가 될 수 있죠. 인근 상가의 시세와 비교했을 때, 이 정도 가격이면 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 대략 6,050만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년의 가압류입니다. 이 부분은 큰 문제는 아니지만, 현황과 서류의 불일치 문제는 신경 써야 합니다. 특히 위반건축물로 인한 면적 차이와 호별 배치의 불명확함은 입찰 전에 법원 서류를 꼼꼼히 검토해야 할 이유입니다. 임차인 문제도 등기부 및 현황조사서를 확인해 대항력 여부를 파악해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 팔달구는 수원에서도 상권이 발달한 지역입니다. 하지만 현황의 불일치와 위반건축물 문제는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 이런 복잡한 상황에서도 수익률을 높게 보고 들어가는 건 욕심일 수 있습니다. 예상 월세 수익률은 연 6% 정도로 나쁘지 않지만, 명도 문제나 건축법 위반에 따른 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 입찰한다면, 경쟁률은 그리 높지 않을 겁니다. 4회 유찰된 점과 서류 불일치 문제로 인해 많은 사람들이 주저할 테니까요. 저는 5,800만원 이하로 입찰가를 설정할 것입니다. 취등록세는 약 278만원 정도 예상되며, 이 모든 걸 고려해 총 투자금은 6,078만원 정도가 될 것입니다. 이 물건은 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전 꼼꼼한 서류 검토와 법률 상담이 필수입니다.