임대차계약서 한 장 믿고 입찰했다가 보증금 떠안은 현장 이야기
계약서보다 먼저 봐야 할 게 있다
얼마 전 초보 투자자 한 분이 낙찰받은 다세대 물건 서류를 들고 찾아왔습니다. 임대차계약서에는 보증금 5,000만 원, 월세 40만 원이라고 적혀 있었고, 본인은 그 금액만 계산에 넣고 입찰했다고 하더군요. 그런데 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 가능성이 표시돼 있었고, 전입일은 말소기준권리보다 빨랐습니다. 이러면 얘기가 완전히 달라집니다.
경매에서 임대차계약서는 그냥 세입자와 집주인이 쓴 종이가 아닙니다. 낙찰자가 보증금을 인수할지, 명도 비용이 얼마나 들지, 배당에서 빠질 돈이 얼마인지 판단하는 출발점입니다. 그런데 현장에서는 계약서만 보고 안심하는 분들이 꽤 많습니다. 솔직히 제일 위험한 습관입니다.
계약서에 적힌 금액이 진짜인지, 그 계약이 언제부터 효력을 가졌는지, 확정일자는 있는지, 실제 점유자는 누구인지까지 맞춰봐야 합니다. 법원 서류, 등기부, 전입세대 열람, 확정일자 자료, 현장 점유 상태가 서로 맞아야 그제야 숫자를 믿을 수 있습니다.
임대차계약서에서 제가 먼저 보는 5가지
저는 임대차계약서를 보면 순서가 거의 정해져 있습니다. 멋진 특약보다 먼저 날짜와 사람을 봅니다. 경매에서는 문장보다 순위가 돈입니다.
- 임대인 이름이 등기부 소유자와 같은지
- 임차인 이름이 전입세대와 맞는지
- 계약일, 전입일, 확정일자 순서가 자연스러운지
- 보증금과 월세가 주변 시세와 크게 어긋나지 않는지
- 특약에 대출, 선순위 권리, 수리비, 관리비 내용이 적혀 있는지
예를 들어 등기부상 소유자는 김 씨인데 계약서 임대인은 박 씨라면 바로 멈춰야 합니다. 대리계약일 수도 있지만 위임장, 인감증명, 대리권 확인 없이 넘어가면 나중에 임대차 자체를 다투는 일이 생깁니다. 낙찰자는 그 싸움에 끼고 싶지 않아도 명도 과정에서 끌려 들어갈 수 있습니다.
보증금도 중요합니다. 같은 빌라 같은 층이 보증금 1억 2,000만 원 수준인데 특정 세대만 보증금 2억 3,000만 원으로 되어 있다면 이유를 찾아야 합니다. 실제 임대차일 수도 있지만, 경매 직전 보증금 부풀리기나 가족 간 허위 임대차가 섞여 있는 경우도 봤습니다. 물론 허위라고 단정하면 안 됩니다. 다만 투자자는 의심이 아니라 검증으로 움직여야 합니다.
대항력과 확정일자는 계약서에만 있지 않다
초보 때 많이 헷갈리는 게 이 부분입니다. 임대차계약서에 확정일자 도장이 있다고 해서 무조건 안전한 임차인도 아니고, 낙찰자가 무조건 보증금을 떠안는 것도 아닙니다. 주택임대차보호법 기준으로는 주택 인도와 전입신고가 대항력의 기본이고, 확정일자는 우선변제권 판단에 붙어 움직입니다. 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회와 법제처 안내에서도 이 구조는 계속 강조됩니다.
경매에서는 말소기준권리보다 임차인의 전입이 빠른지 늦은지가 먼저입니다. 근저당 설정일이 2022년 5월 10일이고 임차인 전입이 2022년 4월 20일이면 긴장해야 합니다. 반대로 전입이 2022년 6월 1일이면 대체로 후순위 임차인으로 보게 됩니다. 단, 가장임차인 여부, 주민등록 유지, 실제 점유 같은 변수가 남습니다.
확정일자는 배당 순서에서 힘을 냅니다. 계약서에 확정일자가 없으면 보증금 전액을 우선해서 배당받기 어렵습니다. 또 확정일자를 받으려면 계약서에 임대인과 임차인, 목적물, 기간, 차임과 보증금이 완성된 형태로 적혀 있어야 합니다. 빈칸 많고 간인 없는 계약서, 정정 부분에 날인 없는 계약서는 나중에 말썽이 됩니다.
입찰 전에는 계약서 숫자를 낙찰가에 넣어 계산한다
제가 현장에서 쓰는 방식은 단순합니다. 낙찰가만 보지 않고 인수 가능 보증금, 명도 비용, 체납 관리비, 수리비, 취득세, 중개수수료, 대출이자까지 한 줄에 깔아놓습니다. 이걸 안 하면 싸게 낙찰받은 것처럼 보여도 실제 수익은 사라집니다.
예를 들어 감정가 3억 원, 최저가 2억 1,000만 원짜리 빌라가 있다고 해보겠습니다. 임대차계약서상 보증금 6,000만 원짜리 선순위 임차인이 있고 배당으로 3,000만 원만 받을 가능성이 있다면, 나머지 3,000만 원은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그러면 내 실제 매입가는 2억 1,000만 원이 아니라 최소 2억 4,000만 원에 가까워집니다. 여기에 명도 합의금 300만 원, 이자 200만 원, 수리비 800만 원이 붙으면 숫자가 또 바뀝니다.
경락잔금대출을 받을 때도 임대차계약서는 영향을 줍니다. 금융기관은 점유 관계와 선순위 임차보증금을 봅니다. 대항력 있는 임차인이 있거나 보증금 인수 위험이 크면 대출 한도가 줄거나 조건이 까다로워질 수 있습니다. 입찰장에서는 100만 원 차이로 이겼다고 웃다가, 잔금 때 3,000만 원이 모자라 얼굴이 굳는 일이 실제로 생깁니다.
특약 문구보다 현장 확인이 더 세다
계약서 특약에 ‘임차인은 경매 시 즉시 퇴거한다’ 같은 문구가 있어도 그대로 믿으면 안 됩니다. 임차인이 실제로 그 내용을 알고 서명했는지, 보증금 반환 문제가 해결됐는지, 법적으로 낙찰자에게 주장할 수 있는 권리가 남아 있는지 따로 봐야 합니다. 종이에 적힌 퇴거 약속과 현관문 안쪽의 현실은 다릅니다.
저는 입찰 전 현장에 가면 우편함, 전기계량기, 수도 사용 흔적, 관리사무소 분위기, 주변 중개업소 이야기를 같이 봅니다. 문 앞에 택배가 쌓여 있는지, 방충망이 열려 있는지, 밤에 불이 켜지는지도 확인합니다. 불법적인 접촉을 하라는 뜻이 아닙니다. 공개적으로 확인 가능한 범위 안에서 점유 상태를 최대한 읽어야 한다는 말입니다.
임대차계약서가 깨끗해 보여도 현장에서는 다른 사람이 살고 있는 경우가 있습니다. 계약서 임차인은 아버지인데 실제 점유자는 아들 부부인 식입니다. 이때 가족 점유인지 전대차인지, 사업장으로 쓰는지, 주민등록은 어디에 있는지에 따라 명도 난도가 달라집니다.
초보자는 이런 계약서가 보이면 한 번 더 멈춰야 한다
제가 초보라면 피하거나 아주 보수적으로 볼 임대차계약서가 있습니다. 첫째, 경매 개시 직전에 작성된 고액 보증금 계약서입니다. 둘째, 임대인과 임차인이 가족 또는 특수관계로 보이는 계약입니다. 셋째, 보증금 지급 증빙이 흐릿한 계약입니다. 넷째, 계약서 금액과 배당요구 금액이 다른 사건입니다. 다섯째, 전입은 빠른데 실제 거주 흔적이 애매한 경우입니다.
이런 물건이 전부 나쁜 건 아닙니다. 다만 초보가 처음부터 싸움 붙은 물건으로 들어갈 필요는 없습니다. 경매는 어려운 물건을 맞히는 게임이 아니라, 내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 살아남는 일에 가깝습니다. 임대차계약서 한 장을 가볍게 넘기지 않는 사람은 입찰가도 달라지고, 낙찰 후 표정도 달라집니다. 저는 아직도 계약서 날짜 하나가 이상하면 입찰가를 낮추거나 그냥 나옵니다. 돈을 버는 날보다 돈을 잃지 않는 날이 더 길게 남습니다.
