전세계약서 쓰기 전 등기부 한 장 더 봤더니 보증금이 보였다
얼마 전 지인 전세계약서를 같이 봐준 적이 있습니다. 집도 깨끗하고 역세권이고, 중개사 말로는 집주인도 문제없는 사람이라고 했습니다. 그런데 등기부를 넘겨보니 선순위 근저당 채권최고액이 2억 4천만 원, 전세보증금은 2억 1천만 원이었습니다. 매매 시세를 넉넉하게 5억으로 잡아도 경매로 넘어가면 마음 편한 물건은 아니었습니다. 이런 게 현장에서 제일 흔한 전세계약주의사항입니다. 집이 좋은지보다 내 돈이 몇 번째 줄에 서 있는지를 먼저 봐야 합니다.
계약 전에는 집보다 등기부가 먼저입니다
초보 임차인이 가장 많이 하는 실수가 집 상태부터 보는 겁니다. 채광, 주차, 옵션도 중요합니다. 그런데 보증금 2억, 3억이 들어가는 계약에서 진짜 먼저 볼 건 등기부등본입니다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 가압류나 압류가 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 돈 문제를 봅니다.
예를 들어 매매 시세가 4억 5천만 원인 빌라에 근저당 채권최고액 1억 8천만 원이 있고, 내가 전세 2억 2천만 원으로 들어간다고 해보겠습니다. 겉으로 보면 시세보다 보증금이 낮아 괜찮아 보입니다. 그런데 경매가 진행되면 낙찰가는 시세보다 낮아질 수 있습니다. 빌라는 지역에 따라 감정가의 70% 아래로도 떨어집니다. 4억 5천만 원짜리가 3억 2천만 원에 낙찰되고, 선순위 근저당이 먼저 가져가면 내 보증금은 생각보다 얇게 남습니다.
등기부에서 바로 멈춰야 하는 표시
- 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 보이는 경우
- 소유자가 최근 짧은 기간에 여러 번 바뀐 경우
- 을구 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더했을 때 시세의 70~80%를 넘는 경우
- 신탁등기가 있는데 신탁원부 확인 없이 집주인 말만 믿는 경우
- 다가구주택인데 선순위 임차인 보증금 내역을 못 받는 경우
특히 신탁등기는 초보가 가볍게 보면 안 됩니다. 등기부상 소유자와 실제 계약하려는 사람이 다를 수 있고, 신탁회사 동의 없이 계약하면 보증금 반환에서 다툼이 생길 수 있습니다. 다가구주택도 마찬가지입니다. 건물 하나에 임차인이 여러 명인데 등기부만 봐서는 기존 세입자 보증금 규모가 다 보이지 않습니다. 이때는 전입세대 확인, 확정일자 부여 현황, 임대인의 자료 제공 여부까지 같이 봐야 합니다.
대항력은 다음 날 0시부터 생깁니다
전세계약주의사항 중에서 제가 가장 세게 말하는 부분이 이겁니다. 전입신고와 실제 입주를 마치면 대항력이 생기는데, 효력은 보통 다음 날 0시부터 문제 됩니다. 이 짧은 시간 차이를 노리고 잔금일 당일에 집주인이 근저당을 설정하는 사고가 과거에도 있었습니다.
그래서 잔금 치르는 날 아침 등기부를 다시 떼어봐야 합니다. 계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일에도 깨끗하다는 보장은 없습니다. 저는 경매 물건을 볼 때도 이 날짜 싸움을 자주 봅니다. 하루 차이로 임차인이 선순위가 되기도 하고, 반대로 은행 근저당 뒤로 밀리기도 합니다. 서류상으로는 작은 날짜 하나인데 돈으로는 수천만 원, 억 단위 차이가 납니다.
잔금은 가능하면 평일 오전에 치르는 편이 낫습니다. 바로 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 움직임이 빠릅니다. 주택임대차 신고 대상이면 신고와 확정일자 처리가 함께 연결되는 경우도 있지만, 현장에서 저는 항상 접수 여부를 직접 확인하라고 말합니다. 접수했다고 생각했는데 누락되면 그 피해는 임차인이 떠안습니다.
보증보험 가능 여부를 계약 전에 봐야 합니다
전세보증금반환보증은 계약 후에 천천히 가입하는 부가 서비스처럼 생각하는 분이 많습니다. 솔직히 순서가 반대입니다. 계약 전에 이 집이 보증보험 가입 가능한 구조인지 먼저 봐야 합니다. 보증기관 심사에서 거절되는 집은 이미 위험 신호가 꽤 있다는 뜻일 수 있습니다.
특히 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 빌라, 시세 산정이 애매한 신축 빌라, 임대인 채무가 많은 집은 조심해야 합니다. 전세가율이 높으면 집값이 조금만 흔들려도 보증금이 방어되지 않습니다. 예를 들어 시세 3억 원짜리 집에 전세 2억 8천만 원이면 2천만 원 차이밖에 없습니다. 취득세, 중개보수, 이사비 정도만 생각해도 여유가 없습니다. 경매로 가면 더 불안합니다.
보증보험은 만능 방패도 아닙니다. 가입 요건, 신청 기한, 임대인 유형, 선순위 채권, 주택 가격 산정 방식에 따라 달라집니다. 그래서 계약서 쓰기 전에 주택도시보증공사나 보증기관 기준에 맞는지 확인하는 게 낫습니다. 중개사가 “대부분 됩니다”라고 말해도 본인 계약은 대부분 중 하나가 아니라 딱 한 건입니다.
계약서 특약은 예쁜 문장이 아니라 안전장치입니다
특약을 길게 쓴다고 안전한 건 아닙니다. 하지만 필요한 문장이 빠지면 나중에 말싸움이 됩니다. 저는 전세계약서를 볼 때 최소한 잔금 전 권리변동 금지, 보증보험 가입 협조, 체납세금 확인, 선순위 보증금 고지, 하자와 수리 범위를 봅니다.
예를 들면 “잔금일 다음 날까지 현재 등기부상 권리관계를 유지하고 새로운 근저당권 등 제한물권을 설정하지 않는다”는 식의 문구가 필요합니다. 임대인이 보증보험 가입에 필요한 서류 제출을 거부하지 않는다는 내용도 넣는 편이 좋습니다. 다가구라면 선순위 임차보증금 내역을 임대인이 고지했다는 내용도 계약서에 남겨야 합니다.
체납세금도 가볍게 넘기면 안 됩니다. 임대인의 국세나 지방세 체납은 경우에 따라 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 요즘은 임대차 계약 전후로 임대인 세금 체납 정보를 확인할 수 있는 제도가 넓어졌지만, 실제로 요청하지 않으면 지나가는 경우가 많습니다. 어색해도 물어야 합니다. 보증금이 어색함보다 큽니다.
싸게 나온 집에는 이유가 있습니다
현장에서 오래 있다 보면 시세보다 유난히 싼 전세가 제일 무섭습니다. 물론 급하게 세입자를 구하는 정상 물건도 있습니다. 그런데 전세가가 주변보다 2천만 원, 3천만 원 낮다면 왜 그런지 따져야 합니다. 집주인이 자금 압박을 받고 있을 수도 있고, 대출 구조가 빡빡할 수도 있고, 건물 자체에 권리 문제가 있을 수도 있습니다.
제가 초보에게 권하는 방식은 단순합니다. 같은 단지나 같은 골목의 최근 전세 실거래, 매매 실거래, 현재 매물 호가를 같이 놓고 봅니다. 전세보증금이 매매가의 몇 퍼센트인지 계산하고, 근저당 채권최고액까지 더해봅니다. 빌라라면 같은 면적이라도 층, 방향, 준공연도, 불법 증축 여부에 따라 가격이 크게 갈립니다. 아파트보다 더 보수적으로 잡아야 합니다.
- 잔금일 아침 등기부를 다시 확인한다
- 전입신고와 확정일자는 잔금 당일 처리한다
- 보증보험 가능 여부를 계약 전 단계에서 본다
- 다가구는 선순위 임차인 보증금 규모를 확인한다
- 시세보다 싼 이유를 숫자로 설명할 수 있어야 한다
전세는 내 집을 사는 계약이 아니라 남의 집에 내 큰돈을 맡기는 계약입니다. 그래서 좋은 사람 같다는 느낌보다 서류와 숫자가 먼저입니다. 경매 법정에서 만난 임차인들 중에는 계약 당시 아무 문제 없어 보였다고 말하는 분이 많았습니다. 문제는 처음부터 작게 보였는데 그냥 지나간 경우가 더 많았습니다. 전세계약은 겁먹고 피할 일은 아니지만, 편하게 믿고 넘길 일도 아닙니다. 저는 아직도 계약서 한 장 볼 때 등기부 날짜부터 다시 확인합니다. 그 습관 하나가 보증금을 지키는 첫 단추라고 봅니다.
