부산 전포동 오피스텔 경매, 3회 유찰 3,430만

한줄 요약

2회 유찰 후 9월 9일 재입찰, 최저가 3,430만원으로 저렴한 기회지만 임차인 현황 확인 필수

물건 들여다보기

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경매물건 주소 부산광역시 부산진구 동천로132번길 34, 10층1005호 (전포동,서면해피투모로우오피스텔)

부산 부산진구 전포동에 위치한 서면해피투모로우오피스텔 10층 1005호입니다. 이 오피스텔은 부산의 중심지 서면에 위치해 있으며 교통과 상업시설이 가까워 생활 편의성이 높은 곳입니다. 면적은 명시되지 않았지만, 보통 오피스텔의 경우 20~30㎡ 내외로 예상됩니다. 주변에는 다양한 식당과 카페, 쇼핑몰 등이 있어 생활하기에 매우 편리한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4,900만원이었으나, 현재 최저입찰가는 감정가의 70%인 3,430만원입니다. 2회 유찰로 인해 가격이 크게 내려갔습니다. 인근 오피스텔 시세를 조사해보니 실거래가 약 4,500만~5,000만원 선입니다. 따라서 현재 최저입찰가는 인근 시세 대비 약 25% 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 3,600만원 전후로 보이며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3,800만원 정도가 될 것으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 2일의 압류입니다. 임대차보증금반환채권과 관련하여 주택도시보증공사가 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대해 임대차보증금반환청구권을 포기하기로 동의한 상태입니다. 이는 임차권 등기가 말소될 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 추가로 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 확인되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 서면이라는 위치적 장점 덕분에 임대수요는 꾸준히 있을 것으로 보입니다. 예상 월세 수익률은 약 5% 내외로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 협의가 잘 진행되지 않을 경우 명도 과정이 복잡해질 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 주변 개발 계획이나 호재는 특별히 확인되지 않았습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서 이 물건에 입찰한다면 2회 유찰된 점을 고려해 경쟁률이 그리 높지는 않을 것으로 예상합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 3,500만원 정도를 고려할 것입니다. 이 가격대에서 낙찰받는다면 리스크를 최소화하면서도 수익성을 확보할 수 있을 것입니다. 다만, 임차인과의 협의가 명확히 이루어져야 하며, 임차인 대항력 여부를 철저히 검토해야 합니다. 취등록세는 약 165만원을 예상하며, 총 투자금은 3,800만원 내외가 될 것으로 보입니다.