광주 송정동 부동산 경매, 2회 유찰 9.6억

한줄 요약

9월 14일 입찰, 2회 유찰로 51% 할인된 9.6억에 도전 가능

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 광주시 송정동 산65-1

경기도 광주시 송정동에 위치한 9105.0㎡(약 2754.3평) 규모의 부동산입니다. 송정동은 경기도 광주시의 교외 지역으로, 주거와 상업이 혼재된 지역입니다. 특히 이 물건은 상당한 규모의 토지로, 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 교통 접근성은 평균 수준으로, 대중교통 이용 시 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 6,061만원이지만, 2회 유찰로 9억 6,069만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 주변 시세와 비교하면 상당히 매력적입니다. 인근 유사한 규모의 토지 시세가 약 12억에서 15억 사이로 형성돼 있어, 예상 낙찰가 10억 873만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 3월 11일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 반드시 확인이 필요합니다. 한 가지 주의할 점은 지분매각이라는 점과 공유자의 우선매수권이 존재한다는 점입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격은 큰 매력입니다. 다만, 재매각 사건으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%라는 점과 공유자의 우선매수권이 변수로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 가능성에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 하지만, 현재 가격만으로도 충분히 매력적입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 적당히 있을 것으로 보입니다. 2회 유찰된 점과 지분매각이라는 특수성 때문에 지나치게 높은 경쟁률은 아닐 것입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 10억 873만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 4,640만원을 포함하여 총 투자금 10억 5,513만원 정도를 예상할 수 있습니다. 다만, 공유자의 우선매수권과 권리분석 리스크는 반드시 고려해야 합니다.