성남 심곡동 다가구주택 경매, 1회 유찰 17.5억

한줄 요약

9월 14일 입찰, 1회 유찰 후 17.5억으로 낮아진 성남 심곡동 다가구주택 경매. 주의할 점은 무단가구분할과 전세사기 피해자 우선매수권.

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경매물건 주소 경기도 성남시 수정구 심곡동 391-33

성남시 수정구 심곡동에 위치한 이 다가구주택은 338.0㎡(약 102.2평)로 넉넉한 면적을 자랑합니다. 원래는 4층 단독주택으로 등재되어 있지만, 현황은 6가구로 나뉘어 있습니다. 위치적으로는 성남 도심과 가까워 생활 편의성이 좋고, 대중교통 접근성도 우수한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 25억 836만원이었으나, 1회 유찰 후 최저입찰가는 17억 5,585만원으로 조정되었습니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격입니다. 인근 다가구주택의 실거래가와 비교하면 약 20% 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 18억 4,364만원으로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2016년과 2017년에 설정된 근저당권입니다. 임차인 대항력 여부는 등기부 및 현황 조사서 확인이 필요하며, 무단 가구분할로 인해 위반건축물로 등재된 점이 있습니다. 전세사기 피해자에 대한 우선매수권이 존재해 경쟁이 어려울 수도 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 무단가구분할로 인해 법정지상권이나 유치권 같은 법적 리스크가 없는지 철저히 확인할 필요가 있습니다. 다만, 성남 지역의 부동산 시장이 안정적이라면 장기적으로는 가치 상승 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

1회 유찰 후 가격이 내려온 만큼, 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 18억 정도로 보고 있습니다. 취등록세는 약 8,480만원 정도 예상됩니다. 우선매수권 행사 여부와 위반건축물 리스크를 꼼꼼히 확인하고 입찰 여부를 결정하길 권합니다.