영광 계송리 부동산 경매, 3회 유찰 1.2억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 많이 내려온 부동산, 하지만 접근성과 경계 문제는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 영광군 영광읍 계송리 191-1

전라남도 영광군 영광읍 계송리에 위치한 1124.0㎡(340.0평) 규모의 부동산입니다. 주변은 농촌 지역으로, 교통 접근성은 다소 떨어지는 편입니다. 본건에 포함된 제시외 건물과 수목은 일괄 매각되지만, 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 토지의 경계가 불분명해 측량이 필요하며, 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 8,663만원에서 3회 유찰로 최저입찰가가 1억 2,841만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 56% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교해도 상당히 저렴한 수준이지만, 예상 낙찰가 1억 3,483만원 전후로 생각하면 가격 메리트가 있습니다. 취등록세 약 620만원을 포함하여 총 투자금은 1억 3,461만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년의 근저당권이며, 추가로 2019년 가압류가 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 발견되지 않았습니다. 경계 불분명 문제로 인해 추가적인 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 만큼 가격 메리트는 큽니다. 그러나 맹지라는 점과 경계 불명확성은 큰 리스크입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 보이나, 임대 수요는 낮을 수 있습니다. 호재로는 유찰로 인한 가격 인하, 악재로는 지적도상 맹지라는 점입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건의 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 1억 2,800만원 정도로 생각되며, 취득 후에는 경계 측량과 맹지 해소 방안을 고민해야 합니다. 접근성 문제가 해결되지 않는 한 장기 보유 전략이 필요할 것으로 봅니다.