부산 좌천동 오피스텔 경매, 4천만

한줄 요약

감정가 대비 30% 할인된 가격으로, 투자 매력이 있으나 임차인 확인이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동구 고관로185번길 1, 4층401호 (좌천동,다전리치텔)

부산광역시 동구 좌천동에 위치한 다전리치텔 오피스텔입니다. 4층에 위치한 401호로, 도심 접근성이 우수한 편입니다. 주변에는 편의시설과 대중교통이 잘 갖춰져 있어 생활하기에 편리합니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 실제 공간 활용도를 확인하는 것이 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6,300만원이지만, 현재 최저입찰가는 4,410만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 이는 1회 유찰된 결과로, 인근 시세와 비교했을 때 약 30% 정도 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 4,630만원 전후로, 해당 지역의 평균 낙찰가율을 고려하면 합리적인 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 4일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황에 대한 등기부와 현황조사서의 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 잠재적 리스크는 현재까지 발견되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 저렴한 가격이 큰 매력입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인 문제를 해결해야 하고, 주변 부동산 시장의 변동성을 고려해서 신중하게 접근해야 합니다. 부산의 부동산 시장이 안정적이지만, 경기 변동에 따라 가격 변동 리스크가 존재합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도로 예상되며, 보증금이 10%인 점을 감안해 자금 준비를 철저히 해야 합니다. 권장 입찰가는 4,500만원 전후로 잡는 것이 적절해 보입니다. 취등록세는 약 213만원으로, 총 투자금은 4,700만원 정도가 될 것입니다. 임차인 확인과 명도 가능성을 꼼꼼히 따져보고 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.