경매 입찰 전 kb아파트시세만 믿고 들어갔다가 식은땀 난 이야기

법원 앞에서 시세표 한 장 때문에 멈춘 적이 있습니다

얼마 전 상담 온 분이 아파트 경매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가는 6억 2천만 원, 최저가는 한 번 유찰돼서 4억 9천만 원대. 겉으로 보면 좋아 보였죠. 그분은 kb아파트시세 일반가가 6억 1천만 원이라면서 5억 3천까지는 써도 되지 않겠냐고 물었습니다. 그런데 제가 현장에서 제일 먼저 보는 건 숫자 하나가 아니라 그 숫자가 만들어진 배경입니다.

kb아파트시세는 분명 유용합니다. 은행 대출 상담에서도 자주 기준으로 쓰이고, 초보가 대략적인 가격대를 잡기에도 편합니다. 근데 경매 입찰가를 정할 때 이 숫자만 보고 들어가면 생각보다 자주 삐끗합니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 틀린 가격을 피하는 일이 먼저입니다.

kb아파트시세에서 꼭 봐야 하는 숫자

KB부동산에서 아파트를 보면 보통 하위평균가, 일반평균가, 상위평균가처럼 가격 구간이 나옵니다. 초보분들은 대개 일반평균가만 봅니다. 그런데 저는 세 개를 같이 봅니다. 왜냐하면 같은 단지, 같은 평형이라도 동, 층, 향, 수리 상태, 조망, 소음에 따라 가격이 꽤 벌어지기 때문입니다.

예를 들어 일반평균가가 6억 원이고 하위평균가가 5억 6천만 원, 상위평균가가 6억 4천만 원이라고 해보겠습니다. 경매 물건이 저층, 북향, 내부 수리 안 된 집이면 저는 일반평균가 6억이 아니라 하위평균가 5억 6천만 원에서 다시 수리비와 명도비를 빼고 봅니다. 반대로 로열동, 중고층, 남향, 올수리라면 일반평균가보다 위를 볼 수도 있습니다. 숫자는 기준이지 답안지가 아닙니다.

그리고 시세가 제공되지 않는 단지도 있습니다. 거래가 너무 적거나 표본이 부족하면 가격이 비어 있거나 신뢰도가 낮게 느껴질 때가 있습니다. 이럴 때 억지로 주변 비슷한 단지의 숫자를 끌어오면 위험합니다. 경매에서 비슷하다는 말은 생각보다 느슨합니다. 초등학교 배정 하나, 역까지 거리 5분 차이, 언덕 여부만으로도 낙찰 후 매도 속도가 달라집니다.

은행이 보는 시세와 내가 팔 수 있는 가격은 다릅니다

경락잔금대출을 알아볼 때 kb아파트시세가 중요하게 쓰이는 경우가 많습니다. 은행은 담보가치를 봐야 하니까요. 다만 여기서 착각하면 안 됩니다. 은행이 인정하는 가격과 내가 실제로 시장에서 팔 수 있는 가격은 같지 않을 수 있습니다.

제가 예전에 본 물건 중에 KB 일반가가 8억 2천만 원인 아파트가 있었습니다. 낙찰 예상가는 7억 초반이었고, 숫자만 보면 여유가 있어 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 단지 바로 앞 도로 소음이 컸고, 해당 동은 사람들이 선호하지 않는 라인이었습니다. 인근 중개사무소 세 군데를 돌았더니 실제 매수 문의는 7억 7천만 원 아래에서 움직인다고 하더군요. KB 숫자만 보면 8억대 물건인데, 매수자 눈에는 7억대 후반도 망설이는 집이었던 겁니다.

경매에서는 취득세, 법무비, 체납 관리비, 이사비 성격의 명도 비용, 수리비, 대출이자까지 들어갑니다. 7억 2천에 낙찰받아 7억 7천에 팔면 5천 남는 것처럼 보이지만, 비용 빼고 기간 늘어지면 손에 남는 돈이 확 줄어듭니다. 특히 금리가 높은 구간에서는 보유 기간 3개월, 6개월 차이가 체감됩니다.

입찰 전에는 KB 숫자를 이렇게 씁니다

저는 kb아파트시세를 입찰가 산정의 출발점으로 씁니다. 먼저 KB 일반가를 보고, 같은 평형 최근 실거래가를 봅니다. 그다음 네이버나 중개업소에 올라온 매물 호가를 봅니다. 여기서 중요한 건 호가를 그대로 믿지 않는 겁니다. 매도자가 받고 싶은 가격과 실제로 거래되는 가격은 다릅니다.

• KB 하위평균가와 일반평균가 차이가 큰지 확인합니다.
• 최근 실거래가가 KB 시세보다 위인지 아래인지 봅니다.
• 현재 나와 있는 매물 중 가장 싼 물건의 상태를 확인합니다.
• 경매 물건의 층, 향, 동 위치, 내부 상태를 따로 반영합니다.
• 대출 가능 금액을 낙찰가 기준이 아니라 은행 평가 기준으로 다시 계산합니다.

초보라면 여기서 하나 더 해야 합니다. 해당 단지 앞 중개사무소에 전화해서 같은 조건이면 얼마에 팔리겠냐고 물어보는 겁니다. 단, 경매 물건이라고 먼저 말하지 않는 편이 낫습니다. 그냥 그 동, 그 층, 그 향의 집을 매수하거나 매도하려고 한다는 식으로 물어보면 현장 가격을 더 자연스럽게 들을 수 있습니다.

초보가 가장 많이 놓치는 부분

kb아파트시세가 5억 5천만 원인데 최저가가 4억 4천만 원이면 1억 싸다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실제로는 집 안 상태가 엉망이라 수리비 3천만 원, 명도 협의에 500만 원, 밀린 관리비 중 인수 가능성이 있는 금액, 대출이자, 취득세까지 붙습니다. 여기에 매도할 때 중개보수와 양도세 문제도 봐야 합니다.

또 하나는 시세의 시차입니다. 상승장에서는 KB 시세가 실제 호가를 늦게 따라오는 것처럼 보일 때가 있고, 하락장에서는 반대로 아직 높게 남아 있는 것처럼 느껴질 때가 있습니다. 경매 입찰은 보통 오늘 결정해서 몇 달 뒤 잔금을 치르고, 그 뒤 명도하고 수리하고 매도까지 갑니다. 그러니 오늘 보이는 시세보다 보수적으로 봐야 합니다.

저는 입찰가를 정할 때 기대 매도가에서 비용을 먼저 뺍니다. 그리고 남는 금액에서 내가 원하는 최소 수익을 뺀 뒤, 그 숫자보다 낮게 써야 마음이 편합니다. 남들이 5억 1천까지 쓸 것 같다고 해서 나도 따라가면 안 됩니다. 법원 입찰장에서는 분위기에 휩쓸려 1천만 원, 2천만 원이 쉽게 올라갑니다. 그런데 그 돈은 낙찰받는 순간 내 수익에서 바로 빠집니다.

kb아파트시세는 나침반이지 운전대가 아닙니다

경매를 오래 하다 보면 좋은 물건보다 애매한 물건이 훨씬 많다는 걸 알게 됩니다. 숫자는 좋아 보이는데 현장은 별로인 집, 감정가는 높은데 매수 수요가 약한 집, KB 시세는 괜찮은데 대출이 생각보다 안 나오는 집도 있습니다. 이런 물건은 싸게 낙찰받아도 마음고생이 깁니다.

kb아파트시세는 반드시 봐야 합니다. 안 보면 기준이 없습니다. 다만 그 숫자 하나로 입찰가를 결정하면 위험합니다. KB 시세, 실거래가, 호가, 현장 중개사 의견, 물건 상태, 권리관계, 명도 난이도, 대출 조건을 같이 놓고 봐야 그나마 실수가 줄어듭니다.

제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. 놓친 물건은 다시 나오지만, 잘못 낙찰받은 물건은 내 통장에 오래 남습니다. kb아파트시세가 좋아 보여도 현장에서 찝찝한 게 있으면 한 번 쉬어가는 게 낫습니다. 경매는 용기보다 계산이 먼저인 시장입니다.