구로 구로동 상가 경매, 4회 유찰 4.3억

한줄 요약

4회 유찰되어 최저가가 크게 떨어졌지만, 9월 15일 입찰에서 유치권 문제를 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 서울특별시 구로구 새말로 97, 제11층 제011호 (구로동, 신도림테크노마트)

구로구 구로동에 위치한 신도림테크노마트 내 상가입니다. 위치적으로는 교통이 좋고 유동인구가 많은 지역이라 상가 운영에는 유리한 조건입니다. 이 상가의 면적은 0.0㎡로, 정확한 면적이 제공되지 않는 점은 다소 아쉽습니다. 주변 환경은 대형 쇼핑몰과 IT 관련 업무시설들이 있어 상권이 발달해 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 5,100만원이지만, 현재 최저입찰가는 4억 3,049만원으로 감정가의 40% 수준입니다. 4회 유찰된 상황이라 최저가가 많이 떨어졌습니다. 인근 상가 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 4억 5,201만원 전후로 보이며, 가격 면에서는 상당히 좋은 매물입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 31일 설정된 근저당입니다. 유치권 신고가 있었으나, 유치권이 부존재한다는 확정판결을 받은 상태입니다. 이는 입찰자에게 유리한 상황이지만, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖고 있지 않은지도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 보면, 상가의 위치와 유동인구는 긍정적인 요소입니다. 하지만 솔직히 말해서, 유치권 문제가 일단락되었지만 명도 과정에서의 리스크를 염두에 두어야 합니다. 예상 수익률은 상가의 입지와 임대 가능성을 고려했을 때 나쁘지 않을 것으로 보입니다. 다만, 이 상가를 운영할 계획이라면 초기 비용과 리모델링 필요성까지 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이번 입찰에서 경쟁률이 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 4회 유찰된 매물이라 투자자들이 눈독을 들일 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 4억 6천만원 정도로 설정하겠으며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 4억 8천만원을 예상합니다. 이번 기회는 좋지만, 철저한 사전 조사와 전략이 필요합니다.