금천 시흥동 부동산 경매, 6회 유찰 5천만

한줄 요약

6회 유찰 후 9월 11일 재입찰, 감정가의 26% 수준인 5천만 원대의 저렴한 입찰 기회입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 서울특별시 금천구 금하로 717-4, 제2층 제201호 (시흥동, 에이엔캐슬)

이번 경매 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 에이엔캐슬의 2층 201호입니다. 실질적인 면적 정보는 제공되지 않았지만, 위치상으로는 교통 및 생활편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있고, 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있다는 점은 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 300만원으로 책정되었으나, 현재 최저입찰가는 5,321만원으로 감정가의 26%에 불과합니다. 6회 유찰된 만큼 가격 메리트는 크지만, 인근 시세와 비교했을 때 약 74% 할인된 가격이라 이점이 있습니다. 예상 낙찰가는 5,587만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 12월 12일 강제경매개시결정입니다. 주의할 점은 제시외 건물 포함 및 위반건축물 표기입니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권 가능성도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 사실 자체가 이 물건의 리스크를 암시합니다. 하지만 이 가격대라면 수익성은 충분히 고려할 만합니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 단, 위반건축물 관련 문제 해결과 명도 과정의 난이도는 변수입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 6회 유찰된 물건은 입찰자가 적을 가능성이 높습니다. 경쟁률은 낮을 것으로 보이지만, 위반건축물과 관련된 리스크를 감안해야 합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가를 조금 웃도는 수준인 5,600만원 정도가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 257만원으로 총 투자금은 5,857만원 정도 예상됩니다.