관악구 봉천동 아파트 경매, 신건 2.5억

한줄 요약

첫 매각이라 관심은 가지만, 솔직히 말하면 감정가 그대로라 경쟁이 치열할 가능성이 높습니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 당곡6길 86, 2층201호 (봉천동,태경빌)

관악구 봉천동에 위치한 이 아파트는 태경빌 2층 201호에 자리 잡고 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변 환경을 살펴보면 관악구라는 입지가 주는 장점이 꽤 큽니다. 대중교통이 잘 발달되어 있어 서울 전역으로의 접근성이 좋고, 특히 서울대와 가까워 학생 수요가 꾸준할 가능성이 큽니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 2억 5,300만 원으로 책정되었습니다. 인근 아파트 시세와 비교했을 때, 감정가에 큰 할인 없이 신건으로 나온 점이 조금 아쉽습니다. 예상 낙찰가는 약 2억 6,565만 원 정도로, 최근 관악구 평균 낙찰가율인 105%를 적용하면 이 가격이 나옵니다. 인근 아파트의 시세와 비교할 때 크게 매력적인 가격은 아니지만, 첫 매각이기 때문에 시장의 반응을 지켜볼 필요가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 8월 7일 설정된 근저당권입니다. 특이사항이 없고, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 우선 말소기준권리가 명확히 설정되어 있어, 다른 권리 관계가 복잡하지 않은 점은 긍정적입니다. 다만, 임차인의 대항력 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가와 최저입찰가가 동일해 투자 매력이 크지는 않지만, 서울대와의 근접성과 관악구라는 입지의 장점은 무시할 수 없습니다. 월세 수익률은 예상하기 어렵지만, 학생이나 직장인 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 신건이기 때문에 경쟁률이 높을 수 있음에 유의해야 합니다. 투자 시 수익률을 높이기 위해서는 조금 더 유리한 가격에 입찰하는 것이 관건입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률이 높을 것을 감안해 권장 입찰가는 감정가보다 약간 높은 2억 6천만 원 정도로 설정하는 것을 추천합니다. 취등록세는 약 1,221만 원으로 예상되며, 총 투자금은 2억 7,521만 원 정도가 될 것입니다. 첫 매각이라 입찰자들의 관심이 클 것으로 예상되지만, 가격 대비 매력이 크지 않다면 과감히 다음 기회를 노리는 것도 방법입니다.