청풍면 부동산 경매, 3회 유찰 15억

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 14일 재입찰, 대규모 임야와 농지로 구성된 매력적인 물건이지만, 현지 답사와 철저한 사전 조사가 필요합니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청북도 제천시 청풍면 도곡리 산33

충청북도 제천시 청풍면 도곡리에 위치한 이 물건은 총 면적 89,698㎡(약 27,133평)의 대규모 부동산입니다. 청풍면은 청풍호를 끼고 있어 자연환경이 뛰어난 지역입니다. 다만, 이 물건은 도심지와 거리가 있어 교통 접근성 측면에서는 다소 불리할 수 있습니다. 특히 목록3은 임야로써 일부 토목공사가 진행 중이며, 목록4는 맹지로 지적되어 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 30억 4,147만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가는 15억 5,723만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 약 49% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교했을 때, 이 물건은 상당한 저가로 매력적입니다. 예상 낙찰가는 16억 3,509만원 전후로 보고 있으며, 이는 감정가 대비 큰 폭의 할인입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 1일 설정된 근저당권입니다. 이 물건은 일괄매각되며, 목록5의 LP가스저장설비는 매각에서 제외됩니다. 목록4,5,6,7은 농지취득자격증명서가 필요하며, 제출하지 않을 경우 매수보증금 몰수 위험이 있습니다. 특히 목록3에는 분묘 3기가 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이러한 권리 관계들을 명확히 이해해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대규모 토지인 만큼 개발 가능성이 큰 매력적인 물건입니다. 다만, 임야와 맹지가 포함된 복합적인 지형이기 때문에 개발에는 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 현지 답사 및 건축허가 관련 정보를 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 예상 수익률은 토지 개발 후 매각 또는 임대 활용에 따라 다를 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 유찰된 물건은 경매 참여자들이 많지 않을 가능성이 있습니다. 하지만, 숨겨진 리스크를 피하기 위해 철저한 조사가 필수입니다. 권장 입찰가는 16억 원대를 고려해볼 만하며, 취등록세는 약 7,521만원이 예상됩니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이나, 숨겨진 매력을 알아차린 투자자들이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.