부동산실거래 믿고 입찰가 썼다가 3천만 원 낮춘 현장 이야기

얼마 전 성남의 다세대 경매 물건을 보러 갔는데, 현장보다 먼저 제 발목을 잡은 건 부동산실거래 숫자였습니다. 같은 면적 최근 거래가가 4억 8천만 원으로 찍혀 있었고, 감정가도 비슷했습니다. 얼핏 보면 1회 유찰 후 4억 초반에 들어가면 괜찮아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 이야기가 달랐습니다.

부동산실거래는 가격표가 아니라 흔적입니다

부동산실거래는 실제 계약이 신고된 가격입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지, 분양·입주권, 상업·업무용, 공장·창고 같은 유형을 볼 수 있습니다. 경매 투자자에게는 굉장히 유용한 자료입니다. 다만 이 숫자를 시세 그 자체로 믿으면 입찰장에서 손이 너무 가벼워집니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 기준으로 매매계약은 계약 체결일부터 30일 이내 신고하게 되어 있습니다. 그래서 최근 거래는 늦게 뜰 수 있고, 이미 시장 분위기가 바뀐 뒤에야 화면에 보이는 경우도 있습니다. 또 해제 신고된 거래는 따로 표시되지만, 초보자는 그 줄을 그냥 지나치기 쉽습니다. 경매에서 그 한 줄이 입찰가 2천만 원, 3천만 원 차이를 만듭니다.

같은 단지, 같은 평형도 같은 가격이 아닙니다

아까 말한 성남 다세대 물건은 전용면적이 비슷한 거래가 4억 8천만 원이었습니다. 그런데 그 거래는 3층, 남향, 내부 수리 완료였습니다. 제가 보던 경매 물건은 1층에 가깝고, 반지하 느낌이 나는 구조였고, 창밖 바로 앞에 옹벽이 있었습니다. 같은 동네, 같은 면적이라고 같은 물건이 아니었습니다.

저는 부동산실거래를 볼 때 가격만 보지 않습니다. 먼저 거래 월을 보고, 그다음 층과 면적을 봅니다. 그 뒤에 현장 중개업소에 전화를 돌려 지금 매수 문의가 있는지, 급매가 쌓였는지, 전세가 빠지는지 묻습니다. 화면 속 숫자는 과거의 계약이고, 입찰자는 미래의 리스크를 안고 들어갑니다. 그 차이를 계산해야 합니다.

• 최근 3개월 거래만 보지 말고 최소 1년 흐름을 봅니다.
• 같은 면적이라도 층, 향, 동, 라인, 조망을 따로 봅니다.
• 거래량이 줄면서 가격만 버틴 곳은 보수적으로 봅니다.
• 취소된 거래와 최고가 거래는 입찰 기준에서 빼고 봅니다.
• 전세 실거래와 매매 실거래를 같이 봐야 잔금대출 부담이 보입니다.

경매 입찰가에 바로 넣으면 다치는 숫자

초보 때 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 실거래 최고가에서 10퍼센트 빼고, 유찰가보다 조금 더 써서 들어가는 방식입니다. 운 좋게 낙찰은 받을 수 있습니다. 문제는 그 뒤입니다. 취득세, 법무비, 명도비, 체납관리비, 수리비, 중개보수, 대출이자까지 붙으면 장부상 수익이 금방 사라집니다.

예를 들어 최근 부동산실거래가 5억 원인 아파트가 있다고 해보겠습니다. 감정가는 5억 2천만 원, 1회 유찰 최저가는 3억 6천4백만 원입니다. 여기서 4억 4천만 원을 쓰면 싸게 산 것처럼 보입니다. 그런데 내부 수리 1천5백만 원, 명도 협의비 5백만 원, 취득세와 부대비용 1천2백만 원, 보유 중 이자 6백만 원이 붙으면 실제 투입은 4억 7천8백만 원 가까이 됩니다. 매도할 때 중개보수와 양도세 변수까지 넣으면 남는 폭이 얇습니다.

저는 그래서 입찰 전 부동산실거래를 세 칸으로 나눠 봅니다. 첫째, 실제 팔릴 가능성이 높은 가격. 둘째, 대출이 막혀도 버틸 수 있는 가격. 셋째, 명도와 수리를 하고도 마음이 불편하지 않은 가격입니다. 이 셋 중 가장 낮은 숫자에 맞춰야 오래 갑니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 틀렸을 때 얼마나 덜 다치는지가 더 중요합니다.

초보가 자주 놓치는 부동산실거래 함정

급등기 최고가 하나에 마음이 흔들립니다

동네에서 한 건이 높게 찍히면 사람 마음이 흔들립니다. 저도 그랬습니다. 그런데 최고가 거래는 특수 사정이 있을 수 있습니다. 로열동, 올수리, 가족 간 사정이 아닌 정상 매매, 희소한 조망, 학군 수요가 겹쳤을 수 있습니다. 반대로 낮은 거래도 사정이 있을 수 있죠. 그래서 한 건이 아니라 여러 건의 줄기를 봐야 합니다.

전세가율을 안 보고 매매가만 봅니다

경락잔금대출을 받는 사람은 전세 시세를 특히 봐야 합니다. 매매 실거래가 6억인데 전세 실거래가 3억 2천만 원이면, 보증금으로 회수되는 돈이 생각보다 적습니다. 반대로 전세가 잘 받쳐주는 곳은 보유 부담이 줄어듭니다. 다만 임차 수요가 약해지는 동네는 숫자만 믿고 들어가면 공실 기간에 이자가 계속 나갑니다.

실거래와 호가의 차이를 무시합니다

현장 중개업소에 전화하면 호가는 5억 3천만 원인데, 실제 매수자는 4억 8천만 원 아래만 본다는 말을 듣는 경우가 많습니다. 이 차이가 진짜 시장 분위기입니다. 부동산실거래는 지나간 가격이고, 호가는 매도자의 희망입니다. 경매 입찰자는 그 중간 어디쯤이 아니라, 급히 팔아도 빠져나올 수 있는 쪽에 더 가깝게 서야 합니다.

제가 입찰 전날 보는 화면

입찰 전날 밤에는 괜히 마음이 바빠집니다. 남들이 얼마나 쓸지, 내가 너무 낮게 쓰는 건 아닌지, 괜히 놓치면 아까운 건 아닌지 생각이 올라옵니다. 이때 부동산실거래 화면을 다시 켜고 최고가를 보는 사람은 대개 입찰가가 올라갑니다. 저는 반대로 최저권 거래와 거래 공백을 봅니다. 왜 낮게 팔렸는지, 왜 한동안 거래가 없었는지 찾습니다.

부동산실거래는 좋은 자료입니다. 그런데 자료는 자료일 뿐입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 건축물대장, 관리사무소 확인, 현장 소음과 주차 상태까지 붙어야 경매 투자에 쓸 만한 판단이 됩니다. 실거래 숫자 하나로 낙찰받는 사람은 많지만, 그 숫자 하나로 끝까지 웃는 사람은 생각보다 적습니다.

저는 요즘 초보자에게 수익률 계산보다 먼저 묻습니다. 이 물건을 실거래보다 싸게 샀다는 말 말고, 왜 싸게 사야 하는지 설명할 수 있느냐고요. 그 답이 나오면 입찰장에 가도 손이 덜 떨립니다. 답이 안 나오면 유찰 한 번 더 기다리는 게 낫습니다. 놓친 물건은 다음 달에도 나오지만, 잘못 받은 물건은 통장에 오래 남습니다.