꼬마빌딩매매, 3층 건물 직접 훑어봤더니 숫자보다 무서운 게 보였습니다
얼마 전 성수동 뒤쪽 골목에 나온 3층 꼬마빌딩을 보러 갔습니다. 매도 자료에는 역세권, 코너, 안정적 임대수익 같은 말이 예쁘게 붙어 있었죠. 그런데 현장에 서 보니 제일 먼저 눈에 들어온 건 임대료가 아니라 1층 점포 앞에 쌓인 빈 박스와 지하로 내려가는 축축한 계단이었습니다.
꼬마빌딩매매는 아파트처럼 실거래가 몇 개 보고 판단하기 어렵습니다. 같은 골목에서도 대로변이냐 이면이냐, 주차가 되느냐, 임차인이 버티는 업종이냐에 따라 가격이 확 달라집니다. 저는 경매 물건을 볼 때도 그렇고 일반 매매 물건을 볼 때도, 숫자를 보기 전에 건물이 돈을 계속 물어갈 얼굴인지부터 봅니다.
매물 자료가 말하지 않는 현장 냄새
중개사가 보내준 자료에는 보증금 2억, 월세 850만 원, 매매가 28억이라고 적혀 있었습니다. 표면 수익률만 보면 나쁘지 않아 보입니다. 하지만 임대차계약서를 보니 1층 임차인은 8개월 뒤 계약 종료, 2층은 관리비 포함 월세, 3층은 친인척 사용이라 실제 임대료가 시세보다 낮았습니다.
여기서 초보들이 자주 착각합니다. 현재 월세 총액을 그대로 믿고 대출이자와 비교합니다. 그런데 꼬마빌딩은 공실 한 층만 생겨도 숫자가 무너집니다. 특히 2층 이상 근린생활시설은 업종이 제한되거나 엘리베이터가 없으면 임차인 구하기가 생각보다 빡셉니다.
- 임대료가 주변 시세보다 과하게 높게 잡혀 있지 않은지
- 관리비가 월세에 섞여 수익처럼 보이는지
- 임차인 계약 만료 시점이 한꺼번에 몰려 있는지
- 건물 하자 때문에 렌트프리 요구가 나올 가능성이 있는지
저는 현장에서 임차인 얼굴도 봅니다. 장사가 되는 가게인지, 임대료를 버티는 구조인지, 간판만 남고 내부는 죽어 있는지. 등기부와 건축물대장도 중요하지만, 낮 2시와 저녁 8시에 다시 가보면 종이에서 안 보이던 답이 나옵니다.
수익률 4%라는 말에 바로 흔들리면 위험합니다
꼬마빌딩매매 상담을 받다 보면 “요즘 이 정도면 수익률 괜찮다”는 말을 많이 듣습니다. 솔직히 저는 그 말이 제일 불편합니다. 괜찮은 기준이 누구 돈 기준인지 먼저 봐야 합니다. 전액 현금 매수자와 대출 60%를 쓰는 매수자의 체감은 완전히 다릅니다.
예를 들어 매매가 30억, 보증금 2억, 월세 900만 원짜리 건물이 있다고 치겠습니다. 겉으로는 연 임대료 1억800만 원입니다. 그런데 취득세, 중개보수, 법무비, 대출 부대비용, 일부 수선비를 넣으면 시작부터 몇천만 원이 더 들어갑니다. 여기에 금리 변동, 공실 2개월, 옥상 방수, 승강기 보수 같은 항목이 나오면 실제 손에 남는 돈은 자료보다 훨씬 얇아집니다.
제가 현장에서 따로 적는 비용
- 옥상 방수와 외벽 누수 흔적
- 전기 용량 부족으로 인한 증설 가능성
- 정화조, 배관, 화장실 교체 비용
- 불법 증축이나 용도 위반 원상회복 비용
- 임차인 퇴거 협의에 들어갈 시간과 비용
경매에서 싸게 낙찰받아도 이런 비용을 빼먹으면 남는 게 없습니다. 일반 매매도 마찬가지입니다. 매매가를 1억 깎는 것보다, 앞으로 3년 안에 터질 보수비 1억을 먼저 찾아내는 게 더 중요할 때가 많습니다.
권리분석은 경매 물건에만 필요한 게 아닙니다
일반 꼬마빌딩매매라고 해서 권리분석을 가볍게 보면 안 됩니다. 등기부에 근저당권만 깨끗하면 끝이라고 생각하는 분들이 많은데, 건물은 임차인 관계가 진짜입니다. 특히 상가 임차인은 보증금, 확정일자, 사업자등록, 실제 점유가 얽히면 협의 과정이 길어집니다.
저는 매매 계약 전에 임대차계약서 사본을 보고, 보증금과 월세 입금 내역이 맞는지 확인합니다. 가능하면 임차인에게 실제 영업 지속 의사도 조심스럽게 확인합니다. 매도인이 “다들 오래 있을 겁니다”라고 말해도, 임차인은 속으로 이미 이전할 곳을 알아보고 있을 수 있습니다.
건축물대장도 꼭 봐야 합니다. 위반건축물 표시가 있거나 실제 현황과 공부가 다르면 대출, 임대, 추후 매각에서 발목을 잡습니다. 지하 창고를 사무실처럼 쓰거나, 옥상에 무허가 구조물이 올라가 있는 경우도 봤습니다. 처음에는 별일 아닌 것처럼 보여도 매수 후에는 전부 내 숙제가 됩니다.
초보에게 무서운 건 싼 건물이 아니라 애매한 건물입니다
비싸도 이유가 분명한 건물은 계산이 됩니다. 대로변 코너, 안정적인 1층 업종, 넓은 전면, 주차 가능, 향후 용도 변경 여지까지 있으면 비싼 이유가 있죠. 반대로 싼데도 설명이 길어지는 건물은 조심해야 합니다. 골목 깊숙한 곳, 계단이 가파른 2층, 반지하 냄새, 임차인 민원, 옆 건물과의 경계 문제 같은 것들이 붙어 있으면 초보가 버티기 어렵습니다.
제가 예전에 본 물건 중에 매매가는 주변보다 15% 정도 낮았는데, 알고 보니 1층 임차인이 매도인과 보증금 반환 문제로 다투고 있었습니다. 등기부만 보면 깨끗했습니다. 하지만 잔금 후 임차인과 다시 협상해야 하는 구조였고, 그 기간 동안 신규 임대도 어려웠습니다. 싸게 사는 기분은 잠깐이고, 그런 갈등은 매일 문자와 전화로 돌아옵니다.
초보라면 첫 꼬마빌딩은 ‘크게 먹는 물건’보다 ‘크게 다치지 않는 물건’이 낫습니다. 수익률이 조금 낮아도 임차인 구성이 단순하고, 건물 상태가 무난하고, 대출을 무리하지 않는 쪽이 오래 갑니다. 부동산은 버티는 사람이 이기는 판이 많지만, 잘못 산 건물은 버티는 동안 계속 현금을 빼갑니다.
제가 계약 전 보는 것들
계약 직전에는 마음이 급해집니다. 다른 사람이 잡을까 봐, 중개사가 오늘 결정해야 한다고 해서, 숫자가 괜찮아 보여서 흔들립니다. 그런데 저는 그때 일부러 하루를 더 씁니다. 밤에 다시 가 보고, 비 오는 날 한 번 더 보고, 주변 중개업소에 임대 문의를 가장해서 넣어봅니다.
- 비슷한 층과 면적의 실제 임대 문의가 있는지
- 대출 원리금 부담을 공실 3개월에도 견딜 수 있는지
- 매도인이 제공한 임대료 자료와 통장 입금액이 맞는지
- 건물 하자 발견 시 특약으로 책임 범위를 남길 수 있는지
- 나중에 팔 때 다음 매수자가 좋아할 포인트가 있는지
꼬마빌딩매매는 멋있어 보입니다. 건물주라는 말도 달콤합니다. 하지만 현장에서는 건물주가 아니라 민원 담당자, 시설 관리자, 금융비용 감당자가 되는 날이 더 많습니다. 그걸 알고 들어가면 버틸 수 있고, 모르고 들어가면 첫 공실부터 잠이 안 옵니다.
저는 아직도 좋은 건물보다 피해야 할 건물을 먼저 찾습니다. 돈 되는 물건은 사람마다 기준이 다르지만, 위험한 물건은 이상하게 비슷한 냄새가 납니다. 숫자가 마음에 들어도 현장에서 찝찝하면 한 발 물러서는 편이 낫습니다. 놓친 건물은 다시 나오지만, 잘못 잡은 건물은 오래 손에 남습니다.
