강남빌딩매매 물건 몇 건 따라가봤더니 숫자보다 먼저 보이던 것들
얼마 전 강남 역삼동 쪽 꼬마빌딩 매매 물건을 같이 봐달라는 연락을 받았습니다. 사진으로는 깔끔했습니다. 1층에 카페가 있고, 위층은 사무실, 대로변에서 한 블록 안쪽. 그런데 현장에 가서 20분만 걸어보니 숫자표에서 안 보이던 게 바로 나왔습니다. 점심시간 유동은 괜찮은데 저녁 8시 이후엔 골목이 확 죽고, 건물 뒤편 주차 진입로가 생각보다 좁았습니다. 강남빌딩매매는 이런 데서 돈이 갈립니다.
초보 투자자들은 강남이라는 이름에 먼저 반응합니다. 저도 예전엔 그랬습니다. 강남이면 안전하고, 빌딩이면 언젠가 오른다고 생각하기 쉽죠. 사실 절반만 맞는 말입니다. 좋은 입지의 좋은 건물은 버팁니다. 그런데 비싸게 사면 좋은 자산도 한동안 골칫거리가 됩니다. 특히 대출 이자, 공실, 수선비, 세금까지 같이 놓고 보면 매입가 5% 차이가 몇 년 수익을 먹어버립니다.
강남빌딩매매에서 제일 먼저 보는 건 임대료가 아닙니다
많은 분들이 월세부터 묻습니다. 월 임대료가 얼마냐, 수익률이 몇 퍼센트냐. 당연히 중요합니다. 그런데 저는 순서를 조금 다르게 봅니다. 먼저 보는 건 땅 모양, 도로 접면, 건물의 낡은 정도, 그리고 임차인 구조입니다.
예를 들어 대지 60평짜리 건물이 있다고 해보죠. 매매가는 80억, 보증금 5억, 월세 2,400만 원이라고 들으면 겉으로는 꽤 괜찮아 보입니다. 그런데 엘리베이터가 없고, 3층 이상 임차인이 1년 단위로 자주 바뀌고, 옥상 방수 이력이 불분명하다면 이야기가 달라집니다. 월세 2,400만 원에서 공실 1개 층, 수선비, 관리비 미수, 대출이자까지 빼면 손에 남는 돈이 생각보다 얇습니다.
제가 현장에서 꼭 확인하는 항목
- 건물 전면 폭이 실제로 임차인 장사에 유리한지
- 주차가 가능한지, 가능하다면 몇 대가 현실적으로 들어가는지
- 임대차계약서상 특약이 매수자에게 불리하지 않은지
- 불법 증축, 무단 용도변경, 옥상 구조물이 있는지
- 엘리베이터, 방수, 배관, 전기 증설 이력이 남아 있는지
이런 건 중개 브리핑만 듣고 판단하면 안 됩니다. 강남빌딩매매는 가격 단위가 크기 때문에 작은 하자도 돈으로 환산하면 큽니다. 옥상 방수 하나만 해도 몇백만 원으로 끝날 때가 있고, 누수가 여러 층으로 번져 있으면 임차인 민원과 공사 일정까지 엮입니다.
수익률 3%라는 말에 속지 않으려면
강남권 빌딩은 수익률이 낮게 나오는 경우가 많습니다. 입지 프리미엄, 토지 가치, 향후 개발 기대감이 가격에 이미 들어가 있기 때문입니다. 그런데 여기서 조심할 게 있습니다. 매도자가 말하는 수익률과 매수자가 실제로 가져가는 수익률은 다를 수 있습니다.
제가 봤던 한 물건은 표면 수익률이 3.2%로 제시됐습니다. 하지만 임대료 중 일부가 단기 임대였고, 관리비 항목에 건물주가 부담해야 할 비용 일부가 섞여 있었습니다. 실제 보수적으로 다시 계산하니 2% 중반까지 내려갔습니다. 대출을 50% 정도 쓴다고 가정하면 금리 구간에 따라 월 현금흐름이 거의 남지 않았습니다.
그래서 저는 강남빌딩매매를 검토할 때 임대료를 세 번 나눠 봅니다. 현재 임대료, 공실을 반영한 임대료, 그리고 보수적으로 낮춘 임대료입니다. 이 세 숫자가 다 버틸 만해야 합니다. 낙관적인 숫자 하나로 계약금을 넣으면 잔금 때부터 숨이 찹니다.
숫자를 다시 짤 때 넣어야 하는 비용
- 취득세와 중개보수
- 법무비, 감정평가 관련 비용
- 대출이자와 만기 연장 리스크
- 건물 보험, 소방 점검, 승강기 관리비
- 공실 기간 동안의 관리비와 기본 유지비
- 양도 시점의 세금과 보유 기간 전략
세금은 특히 대충 보면 안 됩니다. 법인으로 살지, 개인으로 살지, 공동명의로 갈지에 따라 흐름이 바뀝니다. 저는 투자 판단 전에 세무사와 한 번은 숫자를 맞춰보는 편입니다. 수익률 0.3% 차이를 따지면서 세금 수천만 원을 놓치는 경우를 실제로 여러 번 봤습니다.
강남이라는 이름보다 골목의 힘을 봐야 합니다
강남빌딩매매에서 가장 어려운 부분은 같은 동네 안에서도 차이가 너무 크다는 점입니다. 역삼동이라고 다 같은 역삼동이 아니고, 논현동이라고 다 같은 논현동이 아닙니다. 대로변, 이면도로, 막다른 골목, 언덕, 학원 수요, 병원 수요, 유흥 수요가 완전히 다릅니다.
현장에 가면 저는 일부러 시간대를 나눠서 봅니다. 평일 오전, 점심, 퇴근 시간, 밤. 가능하면 토요일도 봅니다. 낮에는 활기가 있어 보이던 곳이 밤에는 조용할 수 있고, 반대로 낮엔 심심해 보여도 저녁 장사가 강한 골목이 있습니다. 임차인 업종과 시간대가 맞아야 임대료가 오래 갑니다.
한 번은 강남역에서 도보 거리만 보고 괜찮다고 생각한 물건이 있었습니다. 그런데 실제로 걸어보니 횡단보도 동선이 꼬여 있었고, 유동인구가 건물 앞까지 자연스럽게 흐르지 않았습니다. 지도상 5분과 실제 체감 5분은 다릅니다. 빌딩은 결국 사람이 지나가고, 멈추고, 돈을 쓰는 자리여야 합니다.
권리관계와 임차인은 계약 전 끝까지 봐야 합니다
경매를 오래 하다 보니 일반 매매에서도 권리관계를 습관처럼 봅니다. 등기부등본에 근저당권이 몇 개 있는지, 가압류나 압류 흔적은 없는지, 임차인의 확정일자와 보증금 규모는 어떤지 확인합니다. 일반 매매라고 안전한 건 아닙니다. 매도인의 사정이 복잡하면 잔금 직전까지 변수가 생깁니다.
특히 강남 빌딩은 임차인 보증금이 큽니다. 1층 좋은 자리 하나만 해도 보증금이 수억 원인 경우가 있습니다. 매수자는 임대차를 승계하게 되니, 보증금 반환 책임까지 자금계획에 넣어야 합니다. 임차인이 장사가 잘되는지, 월세를 밀린 적은 없는지, 계약갱신 요구 가능성이 있는지도 봐야 합니다.
저는 임대차계약서를 볼 때 월세 숫자만 보지 않습니다. 원상복구 범위, 렌트프리, 관리비 부담, 전대 가능 여부, 간판 사용, 주차 사용 조건을 같이 봅니다. 이런 특약 하나가 나중에 임차인과의 분쟁으로 커질 수 있습니다. 건물 가격이 큰 만큼 문장 하나도 가볍지 않습니다.
비싸도 살 물건과 싸 보여도 피할 물건
제 경험상 비싸도 검토할 만한 강남빌딩은 공통점이 있습니다. 땅 모양이 반듯하고, 도로 접면이 좋고, 임차인 업종이 안정적이며, 건물 하자가 관리 가능한 수준입니다. 당장 수익률이 조금 낮아도 장기 보유에서 버틸 힘이 있습니다.
반대로 싸 보여도 피하고 싶은 물건도 있습니다. 첫째, 불법 증축이 수익률을 떠받치고 있는 건물. 둘째, 특정 임차인 한 명에게 임대료가 지나치게 몰린 건물. 셋째, 대출을 많이 써야 겨우 숫자가 맞는 건물. 넷째, 매도자가 자료 제출을 자꾸 미루는 물건입니다.
좋은 물건은 자료를 보여줘도 크게 흔들리지 않습니다. 임대차 내역, 수선 내역, 건축물대장, 등기부, 세금 관련 자료를 확인할수록 판단이 선명해집니다. 반대로 자료를 볼수록 찜찜함이 늘어나는 물건은 가격을 깎아도 신중해야 합니다. 강남빌딩매매는 싸게 사는 것도 중요하지만, 잘못 사지 않는 게 더 중요합니다.
저는 빌딩을 볼 때 늘 최악의 1년을 먼저 그려봅니다. 임차인 한 층이 나가고, 금리는 생각보다 높고, 예상 못 한 수선비가 나오는 상황입니다. 그 1년을 버틸 수 있으면 그다음에 upside를 봅니다. 강남이라는 이름이 방패가 되어줄 때도 있지만, 매입가와 자금계획이 틀어지면 그 이름도 이자 앞에서는 별 힘을 못 씁니다. 좋은 거래는 들뜨게 만드는 거래보다, 잠을 편하게 자게 만드는 거래에 가깝다고 생각합니다.
