전세계약시주의사항, 경매 기록 뒤져보다 등골 서늘했던 후기
얼마 전 법원 경매 사건기록을 보다가 또 익숙한 장면을 봤습니다. 보증금 2억 6천만 원짜리 세입자가 있었는데, 등기부에는 선순위 근저당 1억 3천만 원이 먼저 잡혀 있었습니다. 집 감정가는 3억 2천만 원. 숫자만 놓고 보면 이미 숨이 턱 막히는 물건입니다. 낙찰가가 조금만 낮아져도 세입자 보증금은 뒤로 밀립니다.
전세계약은 집이 깨끗하고 역에서 가깝다고 끝나는 일이 아닙니다. 계약서에 도장 찍는 순간부터 내 돈 몇 억이 남의 등기부와 법적 순위에 묶입니다. 그래서 전세계약시주의사항은 겁주려는 이야기가 아니라, 돈을 잃지 않기 위한 최소한의 방어선입니다.
등기부등본은 계약 당일에 다시 봐야 합니다
초보가 제일 많이 하는 실수가 중개사가 며칠 전에 뽑아준 등기부만 믿는 겁니다. 저는 경매 일을 하면서 계약 전날까지 멀쩡하다가 잔금 무렵 근저당이 들어간 사건도 봤습니다. 등기부는 살아 있는 서류입니다. 과거 사진이 아니라 현재 화면으로 봐야 합니다.
등기부에서 먼저 볼 건 소유자입니다. 계약서의 임대인, 등기부의 소유자, 신분증 이름이 같은지 맞춰야 합니다. 가족이 대신 나왔다면 위임장과 인감증명서를 봐야 하고, 계좌도 소유자 명의인지 확인해야 합니다. 집주인 아들이 대신 계약하러 왔다고 해서 그냥 넘어가면 안 됩니다.
근저당이 있으면 계산부터 해야 합니다
예를 들어 시세가 4억 원인 빌라에 근저당 채권최고액 1억 2천만 원이 있고, 전세보증금이 3억 원이면 겉으로는 4억짜리 집에 3억 전세라 괜찮아 보입니다. 그런데 경매로 넘어가면 감정가 그대로 팔린다는 보장이 없습니다. 3억 2천만 원에 낙찰되면 선순위 근저당부터 빠지고, 배당 비용까지 제하면 세입자 몫은 줄어듭니다.
채권최고액은 실제 대출잔액보다 크게 잡히는 경우가 많지만, 임차인 입장에서는 등기부에 적힌 금액을 보수적으로 봐야 합니다. 말소 조건도 계약서에 문장으로 넣어야 합니다. 잔금과 동시에 근저당 말소, 말소서류 확인 후 잔금 지급 같은 식으로요. 말로만 빼주겠다는 약속은 경매장에서는 힘이 약합니다.
시세조사는 호가 말고 거래가로 봅니다
전세사기 물건 중에는 신축 빌라가 많았습니다. 이유가 단순합니다. 매매 실거래가가 부족하니 가격을 부풀리기 쉽습니다. 분양가 3억 5천만 원이라고 말해도 실제 시장에서 3억 5천만 원에 팔리는지는 다른 문제입니다.
국토교통부 실거래가, 주변 중개업소 2곳 이상, 같은 단지나 같은 골목의 최근 거래를 같이 봐야 합니다. 저는 시세를 볼 때 매도 호가, 실제 거래가, 전세가를 따로 적습니다. 매도 호가 4억, 실거래 3억 4천만 원, 전세 3억 2천만 원이면 이미 전세가율이 높습니다. 여기에 선순위 채권이 있으면 초보는 굳이 들어갈 이유가 없습니다.
- 아파트는 같은 동, 같은 평형, 비슷한 층의 실거래를 봅니다.
- 빌라와 오피스텔은 같은 건물만 보지 말고 반경 안의 유사 물건까지 봅니다.
- 신축은 분양가보다 준공 후 실제 매매 가능 금액을 따져야 합니다.
- 전세가가 매매가의 80퍼센트를 넘으면 보증 가입 가능성까지 먼저 확인합니다.
싸게 나온 전세라고 좋아할 일이 아닐 때가 많습니다. 진짜 좋은 물건은 싸게 나와도 권리관계가 단순합니다. 위험한 물건은 보통 조건이 달콤합니다. 보증금 조금 깎아준다, 이사비 준다, 계약금만 먼저 넣으라는 말이 붙으면 더 천천히 봐야 합니다.
대항력과 확정일자는 하루 차이로 돈이 갈립니다
주택임대차에서 임차인이 힘을 가지려면 실제 입주, 전입신고, 확정일자가 맞물려야 합니다. 생활법령정보 안내 기준으로도 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권이 생깁니다. 보통 전입신고와 입주를 마친 다음 날 오전 0시부터 대항력이 문제 됩니다. 이 하루가 현장에서는 정말 큽니다.
제가 봤던 사건 중에는 세입자가 금요일에 잔금을 치르고 월요일에 전입신고를 한 경우가 있었습니다. 그 사이에 근저당이 들어왔습니다. 세입자는 본인이 먼저 살기 시작했다고 생각했지만, 권리 순위는 서류와 시간으로 따집니다. 억울해도 배당표는 감정으로 움직이지 않습니다.
잔금일에는 이사, 전입신고, 확정일자를 한 번에 처리하는 게 좋습니다. 온라인으로 가능한 절차도 있지만, 불안하면 주민센터에서 계약서 들고 바로 처리하는 편이 낫습니다. 임대차신고 대상이라면 신고도 놓치지 않아야 합니다. 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 주택 계약은 계약일로부터 30일 안에 신고해야 하는 기준이 적용됩니다.
전세보증금반환보증은 만능 방패가 아닙니다
요즘 상담을 하다 보면 보증보험 들면 괜찮지 않냐는 말을 자주 듣습니다. 솔직히 보증은 좋은 장치입니다. 다만 가입된다는 전제가 있어야 합니다. HUG 안내 기준으로 전세보증금반환보증은 전세계약기간, 공인중개사를 통한 계약, 보증금 한도, 주택가격 대비 선순위채권 등을 같이 봅니다. 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 같은 금액 기준만 맞는다고 끝나는 게 아닙니다.
특히 보증한도 계산이 중요합니다. 주택가격에 담보인정비율을 적용하고, 거기서 선순위채권을 빼면 보증 가능한 범위가 나옵니다. 집값 3억 원으로 인정되는 빌라에 선순위채권 8천만 원이 있다면, 보증금 2억 5천만 원은 심사에서 걸릴 수 있습니다. 계약서 쓰고 나서 보증이 안 된다는 말을 들으면 이미 늦습니다.
- 계약 전 HUG 안심전세나 보증기관에서 가입 가능성을 먼저 봅니다.
- 임대인 체납, 보증사고 이력, 상습 채무불이행 여부를 확인합니다.
- 계약서에는 보증 가입 불가 시 계약 해제와 계약금 반환 조항을 넣습니다.
- 다가구주택은 다른 세입자 보증금 총액까지 확인해야 합니다.
다가구는 특히 어렵습니다. 등기부에는 집 전체가 하나로 나오는데, 방마다 세입자가 따로 있습니다. 내 앞에 들어온 세입자들의 보증금이 얼마인지 모르면 배당 순위를 계산할 수 없습니다. 임대인에게 선순위 임대차 현황을 요구하고, 말이 흐려지면 그 물건은 멈추는 게 맞습니다.
계약서 특약은 예의가 아니라 안전장치입니다
특약을 길게 쓰면 집주인이 싫어할까 봐 눈치 보는 분들이 있습니다. 그런데 내 보증금이 2억, 3억이면 눈치보다 잃을 돈이 너무 큽니다. 정상적인 임대인이라면 합리적인 특약을 이상하게 보지 않습니다. 오히려 계약을 급하게 밀어붙이는 쪽을 조심해야 합니다.
- 잔금일 현재 등기부상 새로운 권리 제한이 없을 것
- 잔금과 동시에 기존 근저당을 말소할 것
- 전세보증금반환보증 가입이 불가하면 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 돈을 반환할 것
- 임대인은 계약 기간 중 임차인의 대항력과 보증 가입을 해치는 행위를 하지 않을 것
- 다가구주택은 선순위 임대차 보증금 내역을 임차인에게 고지할 것
특약은 멋있는 문장이 필요 없습니다. 누가, 언제, 무엇을, 안 지키면 어떻게 할지만 들어가면 됩니다. 중개사가 너무 까다롭다고 말해도 흔들릴 필요 없습니다. 경매장에 가면 까다로운 사람이 살아남습니다.
전세계약은 좋은 집을 고르는 일이기도 하지만, 더 정확히는 나쁜 구조를 피하는 일입니다. 수익형 부동산을 사는 투자자도 권리분석을 대충 하면 다칩니다. 하물며 내 전 재산에 가까운 보증금을 맡기는 세입자라면 더 꼼꼼해야 합니다. 저는 전세 물건을 볼 때 마음에 드는 집보다 설명이 명확한 집을 더 높게 칩니다. 말이 복잡하고 서류가 늦고 숫자가 안 맞는 집은, 대개 이유가 있었습니다.
