전세사기확인 직접 해봤더니, 등기부 깨끗한 집도 그냥 믿으면 안 됩니다

얼마 전 지인이 빌라 전세계약서를 들고 왔습니다. 등기부에는 근저당도 없고 압류도 없었습니다. 중개사는 깨끗한 집이라고 했고, 집주인은 잔금만 빨리 치르면 월세까지 깎아주겠다고 했습니다. 그런데 전세가가 2억4천만 원인데 최근 실거래는 2억6천만 원 안팎, 같은 건물에 임차인이 여러 명, 임대인은 다른 지역 빌라도 여러 채 갖고 있었습니다. 이런 물건은 서류 한 장만 보고 안전하다고 말하기 어렵습니다.

전세사기확인, 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다

초보 때 가장 많이 하는 실수가 등기사항증명서만 보고 안심하는 겁니다. 물론 등기부는 기본입니다. 갑구에서 소유자, 압류, 가압류, 가처분, 신탁등기를 봐야 하고 을구에서 근저당권, 전세권, 임차권등기를 봐야 합니다. 문제는 전세사기 위험 중 일부는 등기부 밖에 있다는 점입니다.

제가 현장에서 보는 전세사기확인은 여섯 가지를 한 번에 맞춰보는 작업입니다. 소유자가 진짜 맞는지, 보증금이 시세에 비해 과하지 않은지, 선순위 채권이 얼마나 되는지, 기존 세입자가 있는지, 세금 체납 위험이 있는지, 보증보험 가입이 가능한지까지 봅니다. 하나씩 보면 괜찮아 보여도 합쳐놓으면 위험한 집이 꽤 많습니다.

• 등기부 갑구: 소유자 일치, 압류, 가압류, 가처분, 신탁 여부
• 등기부 을구: 근저당권 채권최고액, 전세권, 임차권등기 여부
• 시세: 실거래가, 매물 호가, 감정가, 공시가격을 따로 비교
• 사람: 임대인 본인 계약인지, 대리인 계약인지, 계좌 명의가 누구인지
• 보증: HUG 등 보증기관의 전세보증금반환보증 가능 여부

시세와 선순위 금액을 같이 놓고 계산합니다

예를 들어 매매시세가 3억 원인 빌라에 전세보증금이 2억7천만 원이면 얼핏 90%입니다. 여기까지만 봐도 저는 긴장합니다. 그런데 을구에 근저당 채권최고액 3천6백만 원이 있으면 이야기가 달라집니다. 전세 2억7천만 원에 선순위 채권 3천6백만 원을 더하면 3억600만 원입니다. 이미 시세를 넘어갑니다.

경매장에서는 시세 그대로 낙찰되는 일이 흔하지 않습니다. 지역, 층, 하자, 공실 여부, 유찰 횟수에 따라 80%대에서 멈추는 물건도 많습니다. 3억짜리 집이 2억5천만 원에 낙찰되면 선순위부터 돈을 가져갑니다. 내 보증금이 뒤에 서 있으면 숫자상으로는 전세였지만 실제로는 남의 빚을 대신 떠안은 꼴이 됩니다.

제가 쓰는 간단한 계산

• 매매 가능가를 보수적으로 잡습니다. 호가가 아니라 최근 실거래와 주변 낙찰가를 봅니다.
• 근저당은 대출원금이 아니라 등기부의 채권최고액으로 더합니다.
• 다가구주택은 다른 임차인의 보증금까지 선순위로 들어올 수 있다고 보고 계산합니다.
• 내 보증금과 선순위 금액 합계가 보수적 매매가의 80~85%를 넘으면 초보자는 피하는 쪽이 낫습니다.

등기부에 안 보이는 위험을 따로 봐야 합니다

등기부가 깨끗해도 세금 체납은 숨어 있을 수 있습니다. 압류가 들어오기 전에는 등기부에 안 보이는 경우가 있기 때문입니다. 2026년 9월 기준으로 임대차계약 후 보증금이 1천만 원을 초과하면 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다. 국세는 세무서, 지방세는 지방자치단체 쪽으로 확인 창구가 다르니 둘 다 봐야 합니다. 계약 전에는 임대인 동의가 필요하다는 점도 알아둬야 합니다.

저는 계약 전 단계에서 임대인이 국세와 지방세 납세증명서 제출을 지나치게 싫어하면 그 자체를 신호로 봅니다. 사정이 있을 수는 있습니다. 그래도 보증금 수억 원을 맡기는 사람에게 기본 확인을 못 하게 한다면, 굳이 그 물건을 잡을 이유가 약합니다.

다가구주택은 더 조심해야 합니다. 등기부에는 집 전체의 권리관계만 보이고, 각 호실 세입자의 보증금은 바로 보이지 않습니다. 정부24 민원 안내처럼 전입세대확인서는 방문 신청으로 해당 주소의 전입 세대와 전입일자를 확인하는 자료입니다. 여기에 확정일자 부여 현황, 임대인이 제시하는 임대차 내역, 현장 방문 때 우편함과 계량기 상태까지 같이 봐야 합니다.

계약서 쓰는 날 제가 꼭 보는 장면

사기는 서류보다 사람의 태도에서 먼저 냄새가 납니다. 등기부 소유자와 계약하러 나온 사람이 다르면 위임장, 인감증명서, 신분증, 인감도장, 계좌 명의를 맞춰봐야 합니다. 계좌가 제3자 명의라면 저는 거의 멈춥니다. 가족 계좌라거나 세무 문제 때문이라는 말이 붙어도 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 게 원칙입니다.

특약도 말로 끝내면 안 됩니다. 잔금일 다음 날까지 새로운 근저당권, 전세권, 가압류 등 권리 제한을 설정하지 않는다는 문구를 넣어야 합니다. 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 사유가 임대인이나 목적물에서 나오면 계약을 해제하고 지급한 돈을 반환한다는 문구도 필요합니다. 중개대상물 확인설명서, 공제증서, 공인중개사 등록 여부까지 확인하면 번거롭지만 그 번거로움이 돈을 지킵니다.

• 계약 직전 등기부를 다시 발급합니다.
• 임대인 신분증과 등기부상 이름, 생년월일을 대조합니다.
• 대리 계약이면 위임 범위와 인감증명서 발급일을 확인합니다.
• 계약금, 중도금, 잔금은 소유자 명의 계좌로만 보냅니다.
• 특약은 구두 약속이 아니라 계약서 본문에 적습니다.

잔금 이후가 진짜 방어선입니다

잔금 치른 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하면 대항력은 다음 날부터 생기고, 확정일자까지 갖춰야 경매나 공매에서 우선변제를 주장할 수 있습니다. 그래서 잔금일 아침에도 등기부를 다시 보고, 잔금 송금 직후에도 접수된 새 등기가 없는지 확인합니다. 몇 시간 차이로 순위가 밀리는 사례를 경매 사건에서 실제로 봤습니다.

입주 후에도 끝난 게 아닙니다. 전세보증금반환보증은 가능한 한 빨리 진행하고, 보증기관에서 보완 요청이 오면 미루지 말아야 합니다. 임대인이 바뀌거나 주소를 옮겨야 하는 일이 생기면 더 조심해야 합니다. 전입을 빼는 순간 대항력 문제가 생길 수 있고, 보증기관 약관상 불리해지는 경우도 있습니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토해야 합니다.

전세는 좋은 집을 고르는 일이기도 하지만, 내 보증금이 경매장에 갔을 때 몇 번째 줄에 서는지 확인하는 일입니다. 저는 전세사기확인을 의심 많은 사람의 습관이라고 봅니다. 좋은 매물은 확인을 견딥니다. 확인을 싫어하는 매물은 싸도 멀리 두는 편이 마음 편합니다.