전세사기앱 믿고 빌라 계약 직전까지 가봤더니, 마지막에 걸린 것들
얼마 전 후배 하나가 신축 빌라 전세를 보러 갔다가 저한테 전화가 왔습니다. 중개사는 “안심전세앱으로도 괜찮게 나온다”고 했고, 집도 깨끗하고, 보증금은 주변보다 2천만 원쯤 낮았습니다. 솔직히 이런 물건이 제일 불안합니다. 너무 좋아 보이는 조건은 대개 어딘가에 비용이 숨어 있습니다.
저도 경매장에서 오래 굴러봤지만, 전세 물건은 경매 물건보다 더 무섭게 느껴질 때가 있습니다. 경매는 위험을 알고 들어가는데, 전세는 살 집이라고 생각하고 들어가다가 권리관계가 터지는 경우가 많거든요. 그래서 요즘 말하는 전세사기앱, 특히 안심전세앱은 분명히 써야 합니다. 다만 앱 하나로 안전 도장을 찍는 순간부터 사고가 시작됩니다.
전세사기앱은 출발선이지 보증서가 아닙니다
주택도시보증공사 안내 기준으로 안심전세앱은 국토교통부, 주택도시보증공사, 한국부동산원이 함께 만든 전세사기 예방 플랫폼입니다. 매매시세, 전세가율, 경매낙찰가율, 보증사고 현황, 보증 가입 가능 여부 같은 정보를 한 번에 볼 수 있게 만든 서비스죠. 예전처럼 등기부 따로, 시세 따로, 임대인 정보 따로 확인하던 것보다는 확실히 편해졌습니다.
특히 연립, 다세대, 아파트, 오피스텔까지 시세 범위가 넓어졌고, 신축 빌라 준공 전후 시세도 일부 확인할 수 있습니다. 초보 입장에서는 이 기능만으로도 큰 도움이 됩니다. 문제는 앱 화면에서 ‘적정’처럼 보이는 숫자가 실제 거래 현장의 가격 방어력을 완전히 설명하지는 못한다는 점입니다.
제가 보는 첫 번째 숫자는 전세가율입니다
예를 들어 매매 추정가가 2억 4천만 원인데 전세보증금이 2억 2천만 원이면 겉으로는 2천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 취득세, 중개보수, 이사비, 소액 체납, 경매 진행 비용, 유찰 가능성까지 넣으면 그 2천만 원은 금방 녹습니다. 경매로 넘어가면 1회 유찰만 나도 낙찰가는 확 내려갈 수 있습니다. 제가 입찰장에서 본 빌라들은 감정가 100% 근처에서 팔리는 경우보다, 입지와 수요에 따라 70%대까지 빠지는 경우도 흔했습니다.
그래서 전세사기앱에서 전세가율이 높게 나오면 “조금 조심”이 아니라 “왜 이렇게 높지?”부터 봐야 합니다. 특히 빌라 전세가 매매가의 85%를 넘기면 저는 일단 발을 멈춥니다. 90%를 넘으면 초보에게는 거의 권하지 않습니다. 수익을 조금 더 보려는 임대인보다, 빠져나갈 문이 없는 임차인이 훨씬 약한 위치에 서기 때문입니다.
집주인 조회는 꼭 해야 합니다
전세사기앱에서 가장 실전적인 기능은 임대인 정보 조회입니다. 임대인의 보증사고 이력, 보증 가입 금지 여부, 체납 관련 정보, 다주택 여부 같은 부분은 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 국토교통부 정책 안내에서도 임대인의 보유 주택 수가 많을수록 보증사고 위험이 커진다는 취지의 자료를 공개한 적이 있습니다. 실제 현장에서도 비슷합니다. 집 한 채 가진 집주인보다 수십 채를 전세로 돌리는 임대인이 훨씬 복잡한 위험을 품고 있는 경우가 많습니다.
후배 물건도 여기서 걸렸습니다. 집 자체는 좋아 보였고 전세가율도 간신히 버틸 만했습니다. 그런데 임대인이 같은 동네에 비슷한 빌라를 여러 채 갖고 있었습니다. 중개사는 “요즘 다 그렇게 임대사업한다”고 했지만, 저는 그 말이 제일 싫습니다. 다 그렇게 한다는 말은 안전하다는 뜻이 아니라, 사고가 나면 같이 무너질 수 있다는 뜻일 때가 많습니다.
- 임대인 정보 조회를 거부하면 계약하지 않는 쪽이 낫습니다.
- 보증사고 이력이 있으면 보증금이 싸도 다시 계산해야 합니다.
- 다주택 임대인이라면 선순위 보증금과 대출 규모를 더 빡빡하게 봐야 합니다.
- 계약 당일 등기부를 다시 떼어 근저당, 가압류, 신탁 여부를 확인해야 합니다.
앱에서 괜찮아도 등기부 한 줄이 판을 뒤집습니다
전세사기앱이 편해져도 등기부등본은 직접 봐야 합니다. 갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 가압류나 압류가 없는지 봅니다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 지상권 같은 권리가 있는지 봅니다. 여기서 초보가 가장 많이 놓치는 게 신탁입니다. 소유자가 신탁회사로 되어 있는데 위탁자와만 계약하려는 경우가 있습니다. 이건 정말 조심해야 합니다. 신탁원부와 임대 권한을 확인하지 않고 계약하면, 나중에 “그 사람은 임대할 권한이 없었다”는 말을 들을 수 있습니다.
경매 쪽에서도 신탁 물건은 초보에게 어렵습니다. 권한 구조가 일반 소유권보다 복잡하고, 서류를 한 장 더 봐야 하는 게 아니라 구조 자체를 이해해야 합니다. 전세도 똑같습니다. 앱에서 시세가 좋아 보여도 등기부에 신탁, 압류, 선순위 근저당이 보이면 그때부터는 숫자보다 권리가 먼저입니다.
계약 직전에는 특약도 같이 봐야 합니다
저는 전세 계약서에 최소한 몇 가지는 넣습니다. 잔금일 다음 날까지 현재 권리상태를 유지한다는 내용, 전세보증금반환보증 가입이 불가능하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 내용, 임대인의 세금 체납이나 선순위 권리 문제로 보증 가입이 거절되면 임대인이 책임진다는 내용입니다. 문장이 길어도 괜찮습니다. 나중에 싸움이 나면 짧고 예쁜 문장보다 구체적인 문장이 버팁니다.
제가 실제로 거르는 물건의 공통점
초보들은 좋은 물건을 고르는 법부터 묻습니다. 그런데 저는 먼저 나쁜 물건을 피하는 법부터 보라고 말합니다. 경매도 그렇고 전세도 그렇습니다. 돈을 버는 것보다 큰돈을 잃지 않는 게 먼저입니다.
- 주변 매매 실거래보다 전세보증금이 과하게 붙은 신축 빌라
- 임대인이 여러 채를 보유했는데 자금 출처 설명이 흐린 물건
- 중개사가 등기부 확인보다 계약금 송금을 먼저 재촉하는 물건
- 전세보증 가입 가능 여부를 말로만 장담하는 물건
- 집주인 정보 조회, 체납 확인, 보증사고 이력 확인을 불편해하는 물건
특히 “다른 사람도 보러 온다”는 말에 흔들리면 안 됩니다. 좋은 집이 빨리 나가는 건 맞지만, 위험한 집도 빨리 계약시키려 합니다. 저는 현장에서 계약금 먼저 넣고 서류를 보는 사람을 정말 많이 봤습니다. 그중 일부는 몇 년 뒤 경매 법정에서 다시 만났습니다. 그때는 이미 선택지가 별로 없습니다.
전세사기앱을 쓰는 제 방식
제가 후배에게 알려준 순서는 단순합니다. 먼저 전세사기앱으로 시세와 전세가율을 봅니다. 그다음 등기부등본과 건축물대장을 확인합니다. 임대인 정보 조회를 하고, 보증 가입 가능 여부를 체크합니다. 계약 당일 등기부를 다시 확인합니다. 이 과정을 귀찮아하면 전세는 하면 안 됩니다. 보증금 2억, 3억이 걸린 일인데 커피 한 잔 고르듯 결정하면 안 되죠.
앱은 좋은 도구입니다. 예전보다 임차인이 볼 수 있는 정보가 많아진 건 분명한 진전입니다. 하지만 앱 화면이 초록색이라고 내 보증금까지 초록불은 아닙니다. 저는 전세사기앱을 믿지 말라는 말을 하고 싶은 게 아닙니다. 오히려 꼭 쓰라고 말하고 싶습니다. 다만 앱으로 걸러낸 뒤, 등기부와 임대인, 보증, 특약까지 한 번 더 확인하는 사람이 결국 자기 돈을 지킵니다.
후배는 그 빌라 계약을 접었습니다. 며칠은 아쉬워하더니, 나중에 같은 건물 다른 호실에서 보증 가입이 꼬였다는 얘기를 듣고 조용히 밥을 샀습니다. 전세에서는 가끔 놓친 집보다 피한 집이 더 큰 수익입니다. 제 경험상 초보에게 가장 필요한 감각도 바로 그쪽에 가깝습니다.
