서귀포 수망리 부동산 경매, 6회 유찰 1.5억

한줄 요약

6회 유찰, 저렴한 가격이 매력적이지만 농지취득자격증명과 유치권 문제를 주의하세요.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 163-2

제주 서귀포시 남원읍 수망리 163-2에 위치한 부동산입니다. 면적은 2788.0㎡로, 약 843.4평에 달하는 상당히 넓은 규모입니다. 현재 과수원으로 등록되어 있지만, 일부는 건축 중인 상태라 용도 전환에 신경 써야 합니다. 주변은 농촌 지역으로, 조용한 환경 속에 위치해 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 7,810만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 5,036만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 11% 수준이며, 89% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교했을 때 매우 매력적인 가격이지만, 6회 유찰된 점을 감안해야 합니다. 예상 낙찰가는 1억 5,788만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년의 근저당권과 2024년의 가압류가 있으며, 이 두 가지가 말소되지 않을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 특히, 컨테이너에 부착된 유치권 행사 현수막이 눈에 띄는데, 성립 여부는 불분명합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수인데, 이 과정이 복잡할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 면에서는 매력적입니다. 그러나 농지취득자격증명과 유치권 문제는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 사용승인이 이루어지지 않은 건물들은 추가로 비용이 들어갈 가능성이 큽니다. 하지만, 제주 지역의 특수성을 감안할 때 장기적으로는 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 이러한 조건의 물건은 많은 사람들이 선뜻 나서지 않기 때문입니다. 입찰가는 최저가에서 약간 상향 조정된 1억 6천만원 정도를 고려할 것 같습니다. 취등록세는 약 726만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 1억 6천 7백만원이 될 것입니다. 농지취득자격증명과 유치권 문제를 해결할 자신이 있다면 도전할 만한 물건입니다.