재건축재개발 물건에 세 번 입찰해봤더니, 돈 되는 냄새보다 먼저 봐야 할 것들
얼마 전 법원 경매 법정에서 낡은 빌라 하나를 두고 입찰표를 만지작거리는 분을 봤습니다. 감정가보다 25%쯤 빠졌고, 동네에는 재개발 이야기가 돌고 있었습니다. 딱 초보 투자자가 혹하기 좋은 그림이었죠. 저도 10년 전에는 그런 물건을 보면 심장이 먼저 뛰었습니다. 그런데 현장을 오래 다니다 보니, 재건축재개발 물건은 싸 보이는 순간보다 비싸지는 순간이 더 무섭다는 걸 알게 됐습니다.
경매에서 재건축재개발 물건을 본다는 건 단순히 낡은 집을 싸게 사는 문제가 아닙니다. 권리분석, 조합원 지위, 현금청산 가능성, 추가분담금, 명도, 이주비, 대출, 세금까지 한꺼번에 엮입니다. 수익률 계산표에는 8천만 원 남는다고 찍혔는데, 막상 잔금 치르고 보니 추가분담금과 금융비용 때문에 1천만 원도 애매한 경우가 실제로 있습니다.
낡았다고 다 재건축재개발 호재는 아닙니다
처음 현장에 나가면 건물이 오래됐다는 이유만으로 기대를 크게 잡습니다. 외벽에 금이 가 있고, 주차장이 좁고, 주변 공인중개사가 “여기 곧 갑니다”라고 말하면 마음이 급해지죠. 그런데 재건축재개발은 분위기로 사는 게 아니라 단계로 봐야 합니다.
제가 예전에 서울 외곽의 다세대주택을 검토한 적이 있습니다. 현장에서는 재개발 추진위원회 이야기가 활발했고, 벽보도 붙어 있었습니다. 감정가 2억 4천만 원짜리가 두 번 유찰돼 1억 5천만 원대까지 내려왔습니다. 겉으로는 좋아 보였습니다. 그런데 주민 동의율이 낮았고, 구역 지정도 확정 전이었습니다. 더 큰 문제는 같은 구역 안에서도 도로 접한 필지와 안쪽 맹지성 필지의 평가 차이가 컸다는 점입니다. 결국 저는 입찰을 접었습니다. 몇 년 뒤 확인해보니 사업은 계속 지연됐고, 그동안 보유세와 대출이자만 버티는 물건이 됐습니다.
현장에서 제가 먼저 보는 순서
- 정비구역 지정 여부와 사업 단계
- 권리산정기준일 이후 쪼개기 지분 여부
- 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 진행 상황
- 조합원 지위 승계 가능성
- 예상 추가분담금과 주변 신축 시세
특히 권리산정기준일은 대충 넘기면 안 됩니다. 다세대, 지분, 무허가 건축물, 공유지분 같은 물건은 여기서 사고가 납니다. 낙찰받았는데 조합원 입주권이 안 나오고 현금청산 대상이면, 처음 생각한 투자 시나리오는 완전히 깨집니다.
경매 물건명세서보다 현장 말이 더 위험할 때가 있습니다
초보 때 가장 많이 흔들리는 게 현장 말입니다. “여기 조합원들이 다 동의했어요”, “분담금 거의 없대요”, “근처 신축이 평당 얼마예요” 같은 말이죠. 사실 틀린 말은 아닐 수도 있습니다. 문제는 내 물건에 그대로 적용되지 않을 수 있다는 겁니다.
한 번은 재개발 예정지 안의 연립주택을 분석했습니다. 주변 중개업소에서는 입주권 가능성을 강하게 말했습니다. 그런데 등기부를 보니 소유권 이전 시점이 애매했고, 건축물대장상 호수 구분도 현황과 달랐습니다. 임차인도 있었는데 전입일과 확정일자를 보니 배당관계가 간단하지 않았습니다. 감정평가서에는 건물 상태가 낡다고만 적혀 있었지만, 실제로는 불법 증축 부분도 있었습니다.
이런 물건은 낙찰가를 낮게 쓰면 괜찮지 않냐고 묻는 분들이 많습니다. 솔직히 낮게 써도 리스크가 사라지지는 않습니다. 3억짜리를 2억 2천에 낙찰받아도, 나중에 조합원 지위 문제가 생기거나 명도 기간이 1년씩 늘어지면 싸게 산 의미가 많이 줄어듭니다. 경매에서는 싸게 사는 것도 중요하지만, 내가 감당할 수 없는 변수를 피하는 게 더 중요합니다.
수익 계산은 낙찰가가 아니라 총투입금으로 봐야 합니다
재건축재개발 경매에서 초보가 자주 놓치는 게 총투입금입니다. 낙찰가만 보고 “시세보다 5천 싸다”고 계산하면 반쪽짜리입니다. 취득세, 법무비, 명도비, 체납관리비, 대출이자, 수리비, 중개수수료, 보유기간 비용, 추가분담금 가능성까지 넣어야 실제 숫자가 나옵니다.
예를 들어 낙찰가가 3억 원이고 주변 비슷한 물건 호가가 3억 6천만 원이라고 해도 바로 6천만 원 차익이 아닙니다. 취득 관련 비용으로 1천만 원 안팎이 나갈 수 있고, 명도가 길어지면 이자만 몇백만 원씩 붙습니다. 재개발 구역이면 이주 시점까지 임대가 제대로 안 맞을 수도 있습니다. 여기에 나중에 추가분담금이 7천만 원, 1억 원씩 붙는 구조라면 처음의 시세차익은 금방 얇아집니다.
제가 계산표에 꼭 넣는 항목
- 입찰가와 잔금대출 가능 금액
- 취득세, 등기, 법무 비용
- 명도 예상 기간과 협의 비용
- 체납관리비와 공과금 정산 가능성
- 보유기간 이자와 세금
- 추가분담금 범위별 손익
- 현금청산 시 받을 수 있는 금액의 보수적 추정
저는 보통 기대수익을 한 번만 계산하지 않습니다. 좋게 풀렸을 때, 평범하게 갔을 때, 꼬였을 때 세 가지로 봅니다. 꼬였을 때도 버틸 수 있으면 입찰을 검토하고, 잘 풀려야만 수익이 나는 물건은 웬만하면 지나갑니다. 경매는 안 사는 판단도 실력입니다.
권리분석에서 재건축재개발 물건은 한 줄 더 봐야 합니다
일반 경매 물건은 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당요구 여부를 중심으로 봅니다. 그런데 재건축재개발 물건은 거기서 끝나지 않습니다. 정비사업 관련 권리까지 연결해서 봐야 합니다. 등기부가 깨끗해도 사업상 권리가 복잡하면 낙찰 후 골치 아픕니다.
특히 공유지분 물건은 조심해야 합니다. 지분만 낙찰받아서는 사용수익이 어렵고, 조합원 자격도 단순하지 않을 수 있습니다. 토지별도등기, 대지권 미등기, 무허가건축물, 위반건축물도 마찬가지입니다. 서류상 작은 단서가 실제 투자금 몇천만 원 차이를 만들기도 합니다.
제가 아는 투자자는 재개발 구역 안 소형 다세대를 낙찰받았습니다. 입찰 전에는 입주권 기대를 크게 봤습니다. 그런데 낙찰 뒤 조합 사무실과 지자체 자료를 다시 맞춰보니 권리 인정 범위가 생각보다 좁았습니다. 팔려고 해도 매수자들이 그 부분을 물고 들어왔고, 결국 예상보다 낮은 가격에 처분했습니다. 큰 손실은 아니었지만, 1년 가까운 시간과 스트레스를 생각하면 남는 장사는 아니었습니다.
초보라면 ‘될 물건’보다 ‘피할 물건’을 먼저 익혀야 합니다
재건축재개발 경매는 분명 기회가 있습니다. 낡은 주택이 신축 아파트로 바뀌는 과정에서 가격이 뛰는 구간이 있고, 경매로 진입하면 일반 매매보다 낮은 가격을 노릴 수도 있습니다. 저도 그런 물건으로 수익을 본 적이 있습니다. 다만 그때도 운이 아니라 확인한 것들이 있었습니다. 사업 단계가 어느 정도 진행돼 있었고, 권리관계가 단순했으며, 추가분담금을 넣어도 주변 신축 가격 대비 여유가 있었습니다.
반대로 초보가 피했으면 하는 물건도 뚜렷합니다. 사업 초기인데 소문만 무성한 곳, 지분 구조가 복잡한 곳, 권리산정기준일 이후 쪼개진 물건, 현황과 공부가 맞지 않는 물건, 점유자가 강하게 버티는 물건, 대출이 빠듯한데 보유기간이 길어질 수 있는 물건입니다. 이런 건 경험 많은 사람도 시간을 들여 봅니다.
입찰장에서는 남들이 써낸 가격이 정답처럼 보일 때가 있습니다. 열 명이 들어오면 내가 놓친 호재가 있는 것 같고, 혼자만 조심하는 사람이 된 기분도 듭니다. 그런데 저는 이제 그런 분위기에 크게 흔들리지 않습니다. 내가 확인한 숫자와 서류가 버텨주지 않으면, 박수받는 낙찰보다 조용히 빠지는 게 낫습니다.
재건축재개발 경매는 느긋하게 보는 사람이 오래 갑니다. 한 번의 낙찰로 인생이 바뀐다는 말보다, 한 번의 실수로 몇 년 치 자금이 묶인다는 말이 현장에 더 가깝습니다. 좋은 물건은 또 나오고, 못 먹은 수익은 아쉽지만 지나갑니다. 다만 잘못 잡은 물건은 통장과 마음을 같이 갉아먹습니다. 그래서 저는 지금도 입찰표 쓰기 전 묻습니다. 이 물건이 돈을 벌어줄 가능성보다, 나를 오래 붙잡아둘 가능성이 더 큰 건 아닌지요.
