분양사기 상담을 몇 번 맡아보니, 초보가 먼저 놓치는 건 수익률이 아니었습니다

얼마 전 지인이 상가 분양 계약서를 들고 찾아왔습니다. 분양가 4억 8천, 예상 월세 280만 원, 수익률 7%대라고 적혀 있었죠. 숫자만 보면 나쁘지 않았습니다. 그런데 계약서와 등기부등본, 건축허가 내용을 같이 보니 냄새가 났습니다. 시행사는 돈이 부족했고, 토지는 신탁 상태였고, 광고에 나온 임차인은 확정된 게 아니라 ‘유치 예정’이었습니다. 이런 게 분양사기의 시작입니다.

분양사기는 대놓고 사기꾼처럼 오지 않습니다. 모델하우스도 번듯하고, 상담 직원도 친절하고, 브로슈어에는 대기업 로고와 예상 수익표가 깔끔하게 들어갑니다. 그래서 초보가 더 잘 걸립니다. 경매 현장에서 오래 굴러보면 보이는 게 있습니다. 진짜 위험한 물건은 겉이 허술해서 위험한 게 아니라, 겉은 너무 멀쩡한데 중요한 확인 포인트가 비어 있다는 점입니다.

분양사기는 보통 ‘좋은 말’에서 시작됩니다

제가 현장에서 많이 본 패턴은 비슷합니다. “확정 수익”, “선착순 특별분양”, “대기업 입점 예정”, “곧 전매 가능”, “지금 계약 안 하면 물건 없다” 같은 말이 계속 나옵니다. 사실 부동산에서 확정이라는 단어는 굉장히 조심해야 합니다. 월세도 시장이 정하고, 매각가도 시장이 정하고, 대출도 은행 심사가 정합니다. 분양 직원이 정해주는 게 아닙니다.

예를 들어 분양가 5억 원짜리 오피스텔을 월세 250만 원에 맞춰주겠다고 광고했다면, 연 임대료는 3천만 원입니다. 단순 수익률은 6%처럼 보이죠. 그런데 취득세, 중개수수료, 공실 2개월, 관리비 대납, 대출이자, 종합소득세까지 넣으면 체감 수익률은 확 내려갑니다. 더 무서운 건 그 월세가 실제 계약된 임대차가 아니라 시행사나 분양대행사가 일정 기간 보전해주는 구조일 때입니다. 보전 기간이 끝나면 그때부터는 내 물건이 시장에 홀로 던져집니다.

제가 제일 먼저 보는 서류는 광고지가 아닙니다

분양 상담을 받으면 사람들은 보통 조감도와 수익표부터 봅니다. 저는 반대로 봅니다. 등기부등본, 토지 권리관계, 건축허가, 분양보증 여부, 신탁계약 구조를 먼저 봅니다. 특히 토지가 누구 명의인지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 신탁등기가 되어 있다면 우선수익자가 누구인지가 중요합니다.

분양대금 입금 계좌도 꼭 봐야 합니다. 정상적인 사업장은 자금관리 계좌나 신탁 계좌를 통해 돈이 움직이는 경우가 많습니다. 그런데 개인 명의나 낯선 법인 계좌로 계약금 입금을 유도한다면 멈춰야 합니다. “세금 문제 때문에 일단 이쪽으로 넣어달라”, “오늘만 조건을 맞춰준다” 이런 말이 붙으면 더 위험합니다. 돈이 한번 들어가면 돌려받는 싸움은 생각보다 길고 피곤합니다.

• 토지 등기부상 소유자와 계약 상대방이 맞는지 확인
• 근저당, 가압류, 신탁등기, 압류가 있는지 확인
• 건축허가가 실제로 났는지 확인
• 광고한 용도와 건축물대장상 용도가 맞는지 확인
• 분양대금 계좌 명의가 계약 구조와 맞는지 확인
• 임대수익 보장 조건이 계약서 본문에 명확히 들어갔는지 확인

지역주택조합과 기획부동산은 특히 천천히 봐야 합니다

분양사기 상담에서 빠지지 않는 게 지역주택조합입니다. 지역주택조합 자체가 전부 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 다만 초보가 구조를 모르고 들어가기엔 변수가 많습니다. 토지 확보율, 조합원 모집률, 추가 분담금, 사업승인, 탈퇴 조건이 전부 돈과 연결됩니다. 처음에는 3억대 내 집 마련처럼 보였는데, 몇 년 뒤 추가 분담금이 7천만 원, 1억 원씩 붙는 사례도 봤습니다.

기획부동산도 비슷합니다. “도로가 난다”, “산단이 들어온다”, “곧 개발된다”는 말로 임야나 맹지를 지분으로 쪼개 파는 방식입니다. 지분 등기는 됩니다. 그래서 더 헷갈립니다. 등기가 된다고 안전한 게 아닙니다. 내가 단독으로 개발할 수도 없고, 팔려고 해도 매수자가 없고, 대출도 안 나오는 땅이면 사실상 묶이는 겁니다. 경매에서는 이런 지분 물건이 감정가 대비 반값 이하로도 유찰되곤 합니다. 시장이 이미 위험을 가격에 반영한 겁니다.

계약서에 없는 약속은 없는 약속입니다

초보 때 가장 많이 당하는 말이 “그건 나중에 다 해드립니다”입니다. 임대 맞춰준다, 중도금 이자는 지원한다, 전매는 문제없다, 프리미엄 붙여서 팔아준다. 말은 쉽습니다. 그런데 계약서에 없으면 나중에 법적 다툼에서 힘이 빠집니다. 녹취가 있어도 싸움은 길어지고, 상대가 폐업하거나 자금이 말라버리면 이겨도 돈을 못 받는 경우가 생깁니다.

계약 전에는 특약을 구체적으로 넣어야 합니다. “임대 보장”이면 보장 기간, 금액, 지급 주체, 미지급 시 해제권, 위약금까지 들어가야 합니다. “대출 가능”이라고 했다면 대출 불가 시 계약금 반환 조건이 있어야 합니다. “허가 예정”이라면 허가가 나지 않았을 때 계약이 어떻게 되는지 적어야 합니다. 담당자가 싫은 표정을 지으면 오히려 좋은 신호입니다. 그때 진짜 책임질 수 있는 말인지 드러납니다.

제가 현장에서 쓰는 간단한 거절 기준

분양 상담을 받다가 아래 중 2개 이상 걸리면 저는 거의 접습니다. 수익이 아까워도 빠지는 쪽을 택합니다. 경매에서도 돈을 버는 사람은 좋은 물건을 많이 잡은 사람보다, 망가질 물건을 안 잡은 사람인 경우가 많습니다.

• 계약을 오늘 안 하면 조건이 사라진다고 압박한다
• 등기부등본이나 신탁원부 확인을 불편해한다
• 임대수익 자료가 실제 임대차계약서가 아니라 예상표뿐이다
• 주변 실거래가보다 분양가가 20% 이상 높다
• 대출 가능 금액을 직원이 단정한다
• 계약금 입금 계좌가 사업 구조와 맞지 않는다
• 환불 조건을 말로만 설명하고 문서에 넣지 않는다

분양사기를 피하는 가장 현실적인 방법

솔직히 초보가 모든 서류를 완벽히 읽기는 어렵습니다. 저도 처음에는 등기부 한 장 읽는 데 한참 걸렸습니다. 그래서 순서를 단순하게 잡는 게 좋습니다. 첫째, 광고 문구보다 공적 서류를 먼저 봅니다. 둘째, 주변 시세를 최소 3개 이상 비교합니다. 셋째, 계약금부터 넣지 않습니다. 넷째, 계약서 특약이 내 돈을 지켜주는 구조인지 봅니다. 다섯째, 이해 안 되는 부분이 있으면 법무사나 변호사에게 비용을 내고라도 검토를 맡깁니다.

분양 상담장에서 300만 원, 500만 원 검토비를 아끼려다 계약금 3천만 원을 날리는 분들을 봤습니다. 부동산은 단위가 큽니다. 작은 확인 비용을 아까워하면 큰돈으로 배웁니다. 특히 상가, 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터처럼 수익형 부동산은 분양가 안에 광고비와 분양수수료가 두껍게 들어간 경우가 많습니다. 준공 직후 프리미엄이 붙을 거라는 말만 믿으면 안 됩니다.

분양사기는 욕심 많은 사람만 당하는 게 아닙니다. 바쁜 사람, 처음 집을 마련하려는 사람, 부모님 노후자금을 굴려보려는 사람도 당합니다. 그래서 더 조심해야 합니다. 저는 좋은 물건을 놓치는 건 별로 무섭지 않습니다. 다음 물건이 또 나오니까요. 그런데 나쁜 계약을 잡고 몇 년을 끌려다니는 건 정말 아픕니다. 부동산에서는 빠른 결정보다 느린 확인이 돈을 지켜줄 때가 훨씬 많습니다.