전세사기 물건 몇 번 따라가봤더니, 진짜 위험은 계약서 밖에 있었습니다

얼마 전 법원 경매계에서 배당표를 들고 한참 서 있는 임차인을 봤습니다. 보증금은 2억 원대였고, 낙찰가는 그보다 낮았습니다. 서류상으로는 전입도 했고 확정일자도 받았는데, 앞에 잡힌 근저당과 다른 임차인 보증금 때문에 실제로 돌려받을 돈이 거의 없었습니다. 제가 경매장에서 전세사기 물건을 볼 때마다 느끼는 건 하나입니다. 사기는 계약서 문구보다 순서에서 터집니다.

전세사기는 보통 싼 전세처럼 들어옵니다

초보 임차인이 가장 많이 당하는 말이 있습니다. 시세보다 조금 싸고, 집주인이 세금 문제 없고, 보증보험도 된다는 말입니다. 그런데 현장에서는 이 세 가지가 동시에 나오는 집일수록 한 번 더 봅니다. 실제 매매가가 2억 4천만 원인데 전세가 2억 2천만 원이면 얼핏 괜찮아 보입니다. 하지만 등기부 을구에 근저당 채권최고액 6천만 원이 있으면 이야기가 달라집니다. 전세보증금과 선순위채권을 더하면 2억 8천만 원입니다. 집값보다 이미 무겁습니다.

주택도시보증공사 기준을 보면 전세보증금반환보증은 단순히 보증금 액수만 보지 않습니다. 전세보증금과 선순위채권 합계가 인정 주택가격의 90% 안에 들어와야 하고, 등기부에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 같은 권리침해가 있으면 막힐 수 있습니다. 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원이라는 보증금 한도도 따로 봅니다. 그러니 중개사가 된다고 말한 것과 실제 심사가 통과되는 것은 완전히 다른 문제입니다.

등기부 한 장만 보고 안전하다고 하면 위험합니다

등기부는 중요합니다. 갑구에서는 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분, 신탁 여부를 봅니다. 을구에서는 근저당, 전세권, 임차권등기 같은 돈의 순서를 봅니다. 근데 다가구주택은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 같은 건물 안에 먼저 들어온 세입자들의 보증금은 등기부에 전부 드러나지 않는 경우가 많습니다. 경매로 넘어가면 그 보증금들이 내 앞줄에 서 있을 수 있습니다.

예를 들어 다가구 1채의 시세가 6억 원이고 내 전세보증금이 1억 3천만 원이라고 해보겠습니다. 내 방만 보면 싸 보입니다. 그런데 이미 선순위 임차인 4명이 각각 1억 원씩 있고, 은행 근저당 채권최고액이 1억 2천만 원이면 총 부담은 6억 5천만 원입니다. 이런 집은 낙찰가가 아무리 잘 나와도 뒤에 선 임차인은 배당에서 밀립니다. 제가 입찰자로 들어갈 때도 이런 물건은 감정가보다 30% 싸다고 덤비지 않습니다. 낙찰자가 인수할 보증금이 숨어 있으면 싼 게 아니라 비싼 물건입니다.

전입신고와 확정일자는 빠를수록 좋지만, 만능은 아닙니다

전입신고와 확정일자는 기본입니다. 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추면 우선변제권을 따질 수 있습니다. 다만 실무에서 무서운 부분은 효력이 생기는 시점입니다. 전입신고를 한 날 바로 철벽이 생긴다고 착각하면 안 됩니다. 통상 다음 날 0시부터 대항력이 문제 되기 때문에, 잔금일 당일에 집주인이 대출을 실행하거나 근저당을 잡는 구조가 끼어들면 순서가 꼬일 수 있습니다.

그래서 저는 전세 계약을 볼 때 잔금일 특약을 강하게 봅니다. 잔금 지급 전후로 새로운 근저당, 가압류, 신탁등기, 소유권 이전을 하지 않는다는 문구가 있어야 하고, 잔금 당일 등기부를 다시 발급받아야 합니다. 다음 날에도 한 번 더 봅니다. 귀찮아 보이지만, 2억 원짜리 보증금을 지키는 일입니다. 커피 한 잔 아끼는 것보다 등기부 한 번 더 떼는 게 훨씬 큽니다.

이미 터졌다면 경매 일정부터 붙잡아야 합니다

전세사기가 의심되면 임대인에게 문자 몇 번 보내고 기다리는 시간이 제일 아깝습니다. 내용증명, 임차권등기명령, 보증기관 이행청구, 형사 고소, 민사 절차가 각각 따로 움직입니다. 특히 경매가 시작됐으면 배당요구 종기를 놓치면 안 됩니다. 법원 사건번호가 나오면 매각기일, 배당요구 종기, 임차인 현황, 감정평가서, 현황조사서를 같이 봐야 합니다.

전세사기피해자 지원 제도도 있습니다. 현재 특별법상 피해자 결정 신청과 지원은 2027년 5월 31일까지 연장된 흐름으로 운영되고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회 결정이 필요한 절차가 있습니다. 경매나 공매가 개시된 피해주택은 우선매수권, LH 매입, 경공매 지원 같은 제도와 연결될 수 있습니다. 다만 신청 대상, 계약 시점, 서류 요건이 세세해서 관할 지자체나 전세피해지원센터에서 본인 사건 기준으로 확인해야 합니다. 남의 사례가 내 사건에 그대로 들어맞는 경우는 생각보다 적습니다.

제가 초보에게 말리는 전세사기 위험 신호

• 매매가와 전세가 차이가 10% 안팎밖에 안 나는 신축 빌라
• 소유권 이전 직후 바로 전세를 놓는 집
• 집주인 주소, 연락처, 세금 체납 설명이 흐릿한 계약
• 보증보험 가능하다는 말만 있고 실제 한도 계산을 안 보여주는 중개
• 다가구인데 다른 임차인의 보증금 총액을 확인하지 못하는 집
• 등기부 갑구에 압류, 가압류, 신탁, 가처분 흔적이 있는 집
• 시세 자료가 실거래가보다 분양가, 호가, 감정가 위주로만 제시되는 집

현장에서 보면 전세사기는 대단히 복잡한 기술로만 벌어지지 않습니다. 매매가 2억 5천만 원짜리 집에 보증금 2억 3천만 원을 넣게 만들고, 그 앞뒤로 대출과 세금과 다른 임차인을 쌓아 올리는 식입니다. 숫자는 단순한데, 사람들이 순서를 안 봅니다. 그 틈에서 보증금이 사라집니다.

전세는 싸게 사는 계약이 아니라 돌려받는 계약입니다. 월세보다 부담이 덜하다는 이유만으로 들어가면 안 됩니다. 저는 경매장에서 누군가의 보증금이 배당표 숫자로 줄어드는 장면을 너무 많이 봤습니다. 그래서 좋은 전셋집은 인테리어가 깨끗한 집이 아니라, 내가 나갈 때 돈이 나올 길이 보이는 집이라고 봅니다.