빌라전세 계약 직전 등기부를 다시 봤더니 보증금 3천만 원이 먼저 빠져 있었습니다
얼마 전 경매 물건을 보다가 익숙한 주소가 하나 눈에 들어왔습니다. 2년 전 지인이 빌라전세로 들어가려던 집이었어요. 그때도 전세금이 싸 보이지 않았는데, 결국 경매로 넘어왔고 배당표를 보니 세입자 보증금 일부가 뒤로 밀려 있었습니다. 입찰장에서는 이런 물건을 자주 봅니다. 계약할 때는 깨끗해 보였는데, 막상 돈을 돌려받을 때는 순서가 냉정하게 갈립니다.
빌라전세는 아파트 전세보다 손이 더 많이 갑니다. 아파트는 시세가 비교적 잘 보이고 거래 사례도 많습니다. 그런데 빌라는 같은 골목, 같은 평수처럼 보여도 층, 방향, 주차, 위반건축 여부, 신축 분양가 부풀리기 때문에 가격 차이가 크게 납니다. 초보가 제일 많이 다치는 지점이 바로 여기입니다. 집은 멀쩡해 보이는데 보증금 회수 구조가 멀쩡하지 않은 경우가 많습니다.
빌라전세가 유독 무서운 이유
경매에서는 감정가보다 낙찰가가 중요합니다. 감정가 2억 5,000만 원짜리 빌라가 실제로는 1억 8,000만 원에 낙찰되는 일이 드물지 않습니다. 여기에 은행 근저당이 선순위로 5,000만 원 잡혀 있고, 내 전세금이 1억 9,000만 원이면 숫자가 바로 꼬입니다. 서류상 집값과 내가 돌려받을 돈은 다릅니다.
특히 신축 빌라는 분양가와 전세가가 거의 붙어 있는 경우가 있습니다. 매매 2억 4,000만 원, 전세 2억 2,000만 원이라고 하면 얼핏 전세가율이 92%쯤으로 보입니다. 그런데 그 매매가가 실제 시장에서 바로 팔리는 가격인지 확인해야 합니다. 주변 5년차 빌라가 1억 9,000만 원에 거래되고 있다면, 내 보증금 2억 2,000만 원은 이미 집값을 넘어선 돈일 수 있습니다.
다가구와 다세대는 완전히 다릅니다
초보 임차인이 많이 헷갈리는 게 다가구와 다세대입니다. 다세대는 보통 호실별로 등기가 따로 있습니다. 내가 302호에 들어가면 302호 등기부를 봅니다. 반면 다가구는 건물 전체가 한 사람 소유인 경우가 많고, 다른 세입자들의 보증금 순서까지 같이 봐야 합니다. 내 방 하나만 깨끗하다고 끝나는 구조가 아닙니다.
다가구에서 8가구가 살고 있고, 내 앞에 들어온 세입자들의 보증금 합계가 6억 원이라면 내 보증금은 그 뒤에 설 수 있습니다. 등기부에 은행 대출이 없어 보여도 이미 선순위 임차보증금이 두껍게 깔려 있는 겁니다. 이런 물건은 전입세대열람내역, 확정일자 현황, 임대인 설명을 같이 맞춰봐야 합니다.
제가 본 위험한 계약서의 공통점
현장에서 위험한 빌라전세 계약서를 보면 문구보다 숫자가 먼저 이상합니다. 전세금이 주변 매매가와 너무 붙어 있고, 임대인은 최근에 집을 샀으며, 중개사는 보증보험 된다는 말만 반복합니다. 근데 막상 보증기관 기준으로 계산하면 한도가 안 나오는 경우가 있습니다.
예를 들어 공시가격 1억 6,800만 원짜리 다세대주택이 있다고 해보죠. 흔히 말하는 공시가격 126% 라인은 공시가격에 가격 산정 비율과 담보인정비율을 반영하면서 나오는 숫자입니다. 대략 2억 1,000만 원 안팎까지 되는 것처럼 보일 수 있습니다. 그런데 등기부 을구에 근저당 채권최고액 3,000만 원이 먼저 잡혀 있으면 얘기가 달라집니다. 보증한도에서 선순위채권이 빠지기 때문에 전세금 2억 1,000만 원은 안전권이 아닐 수 있습니다.
저는 임대인이 계약 당일 말소해주겠다고 하는 근저당도 바로 믿지 않습니다. 말소 조건이면 잔금일에 법무사, 은행, 중개사가 한 자리에서 돈 흐름을 맞춰야 합니다. 말로는 쉬운데 실제 잔금장에서 30분만 꼬여도 임차인 입장에서는 심장이 내려앉습니다. 특약에는 잔금 지급과 동시에 선순위 근저당 전액 말소, 불이행 시 계약 해제와 손해배상이라는 식으로 돈의 흐름이 분명해야 합니다.
보증보험 가능하다는 말만 믿으면 안 됩니다
빌라전세에서 보증보험은 안전벨트입니다. 그런데 안전벨트가 있다고 절벽으로 차를 몰 수는 없습니다. 주택도시보증공사 기준도 결국 주택가격, 담보인정비율, 선순위채권, 권리침해 여부를 봅니다. 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 신탁 같은 표시가 있으면 심사가 막힐 수 있고, 을구의 선순위채권이 크면 한도가 줄어듭니다.
중개사가 보증보험 된다고 말할 때 저는 꼭 묻습니다. 어느 기관 기준인지, 전세금 전액인지, 선순위채권을 반영한 계산인지, 계약 후 며칠 안에 신청 가능한지까지 물어봐야 합니다. 보증보험은 가입 의사만 있다고 자동으로 붙는 게 아닙니다. 계약서, 전입신고, 확정일자, 보증금 지급 증빙, 주택가격 산정 자료가 맞아야 합니다.
- 보증보험 가능이라는 말은 구두가 아니라 사전 심사나 한도 계산으로 봐야 합니다.
- 전세금과 선순위채권을 더한 금액이 집값 대비 과하면 위험 신호입니다.
- 신축 빌라는 주변 실거래가가 적어 가격 판단이 더 보수적이어야 합니다.
- 계약 후 전입신고와 확정일자는 바로 처리해야 우선변제권 싸움에서 밀리지 않습니다.
계약 전 제가 실제로 보는 순서
저는 빌라전세를 볼 때 집 내부보다 서류를 먼저 봅니다. 싱크대 새것이고 도배가 깨끗해도, 등기부가 지저분하면 발을 뺍니다. 반대로 집은 조금 낡았어도 권리관계가 단순하고 전세금이 보수적이면 협상 여지가 있습니다.
- 등기부 갑구에서 소유자, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시, 신탁 여부를 확인합니다.
- 등기부 을구에서 근저당권 설정일, 채권최고액, 말소 조건을 봅니다.
- 건축물대장에서 위반건축물 표시, 용도, 면적, 호수 일치를 봅니다.
- 국토교통부 실거래가와 인근 중개업소 매물을 같이 보고 전세가율을 계산합니다.
- 전입세대열람내역과 확정일자 현황을 통해 내 앞 순서에 누가 있는지 따집니다.
- 보증보험은 계약 전에 가능성을 보고, 계약 직후 바로 신청할 수 있게 서류를 준비합니다.
여기서 하나라도 애매하면 저는 가격을 낮추거나 계약을 접습니다. 전세금 500만 원 싸게 들어가려다 보증금 5,000만 원이 묶이는 장면을 너무 많이 봤습니다. 부동산은 싸게 사는 것도 중요하지만, 전세에서는 내 돈이 제때 돌아오는 구조가 먼저입니다.
싸 보이는 전세금 뒤에 숨어 있는 비용
빌라전세를 고를 때 월세보다 부담이 덜하다는 이유로 보증금을 크게 넣는 분들이 많습니다. 그런데 보증보험료, 이사비, 중개보수, 대출이자, 만기 때 다음 세입자가 안 구해질 위험까지 같이 봐야 합니다. 만기에 보증금이 안 나오면 새집 계약금, 이사 일정, 직장 출근까지 전부 흔들립니다.
제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. 마음에 드는 집보다 빠져나올 수 있는 집을 고르라는 겁니다. 빌라전세는 들어갈 때보다 나올 때 실력이 드러납니다. 주변 시세보다 전세금이 높고, 보증보험 한도가 빠듯하고, 임대인의 자금 여력이 약하면 아무리 집이 예뻐도 저는 오래 보지 않습니다.
빌라전세가 전부 나쁜 건 아닙니다. 입지 좋고, 전세가율 낮고, 권리관계 단순하고, 보증보험까지 무리 없이 되는 집도 분명 있습니다. 다만 초보라면 수익형 투자자 눈이 아니라 채권자 눈으로 봐야 합니다. 내 보증금은 집주인에게 빌려주는 큰돈입니다. 그 돈을 어떤 담보 위에 올려놓는지 냉정하게 따져야 합니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 겁이 많아집니다. 저는 그 겁이 초보에게는 꽤 괜찮은 방어막이라고 생각합니다.
