대전 은행동 상가 경매, 6회 유찰 1.1억

한줄 요약

6회 유찰된 대전 은행동 상가, 최저가가 매력적이지만 리스크도 만만치 않음.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 중앙로 160, 지하층 159호 (은행동, 밀라노21)

대전광역시 중구 중앙로 160, 밀라노21의 지하층 159호에 위치한 상가입니다. 면적이 명시되지 않은 것은 다소 아쉽지만, 은행동이라는 위치 자체가 대전의 중심지라는 점에서 잠재력은 분명히 있습니다. 다만, 지하층이라는 점이 조금은 걸리네요. 주변에는 다양한 상업시설과 교통이 잘 연결되어 있어 접근성은 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 7,400만원이지만 6회 유찰로 인해 최저입찰가는 1억 1,458만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 89% 할인된 가격으로, 인근 상업시설의 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,031만원 정도로 보입니다. 주변의 비슷한 상가 시세와 비교해도 이 가격은 매력적입니다만, 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 할 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 12월 6일의 근저당권입니다. 이는 경매로 인해 대부분 말소될 가능성이 높습니다. 그러나, 임차인 현황이나 유치권, 법정지상권 등의 가능성은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 경계설치와 관련된 추가 비용이 발생할 수 있다는 점이 주의할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

은행동이라는 지역의 상업적 잠재력은 분명하지만, 지하층이라는 점은 수익성에 있어 단점이 될 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 보입니다. 다만, 경계 문제나 출입통로의 차이 등으로 인한 비용을 고려하면 수익률이 낮아질 수 있습니다. 호재로는 대전 중심지라는 위치가 있지만, 리스크도 무시할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 상황에서 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 약 1억 2,000만원에서 1억 3,000만원 사이로 잡고, 취등록세 약 553만원을 포함해 총 투자금은 약 1억 3,000만원에서 1억 4,000만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 경계 문제와 출입통로 이슈를 해결할 만반의 준비가 필요합니다. 이러한 리스크를 감수할 마음이 있다면 도전해볼 만합니다.