투룸전세 계약 직전, 법원 경매장에서 떠오른 진짜 위험 신호들
얼마 전 법원 입찰장에서 투룸 빌라 한 채를 보다가, 예전에 세입자로 들어가려던 분이 계약 직전에 들고 온 등기부가 떠올랐습니다. 방 두 개짜리라 신혼부부나 직장인 둘이 살기 좋아 보였고, 전세금도 주변보다 2천만 원쯤 낮았습니다. 그런데 등기부를 넘겨보니 선순위 근저당이 매매가의 60% 가까이 잡혀 있었고, 집주인은 “곧 말소할 거다”라는 말만 반복했죠. 제가 현장에서 배운 건 하나입니다. 싸 보이는 투룸전세일수록 숫자를 더 차갑게 봐야 합니다.
투룸전세가 유난히 흔들리는 이유
투룸은 수요가 많습니다. 원룸은 좁고, 아파트 전세는 비싸니 빌라나 오피스텔 투룸으로 눈이 갑니다. 문제는 이 구간에 신축 빌라, 다가구, 근린생활시설을 개조한 주택, 대출을 잔뜩 끼고 지은 매물이 섞여 있다는 겁니다. 겉으로는 다 비슷합니다. 깨끗한 벽지, 새 싱크대, 옵션 에어컨. 그런데 경매로 넘어오면 속살이 바로 드러납니다.
예를 들어 매매가가 2억 4천만 원 정도인 투룸 빌라에 전세 2억 원으로 들어간다고 해보죠. 등기부에 은행 근저당이 1억 3천만 원 먼저 잡혀 있으면, 세입자는 후순위가 됩니다. 나중에 경매가 진행돼 1억 8천만 원에 낙찰되면 은행이 먼저 가져가고, 세입자는 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다. 임대인이 “시세는 2억 8천도 간다”고 말해도 법원 감정가와 실제 낙찰가는 다르게 움직입니다.
등기부에서 먼저 보는 숫자
초보자는 등기부를 보면 갑구, 을구라는 말부터 막힙니다. 저는 복잡하게 시작하지 말고 세 가지만 먼저 봅니다. 소유자가 계약하는 사람과 같은지, 근저당이 얼마인지, 압류나 가압류가 있는지입니다. 여기서 이상하면 인테리어가 아무리 좋아도 한 발 물러서야 합니다.
- 소유자와 계약 상대가 다르면 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
- 근저당 금액이 전세금과 합쳐 매매가에 바짝 붙으면 위험합니다.
- 압류, 가압류, 가처분이 보이면 이미 돈 문제가 시작됐다고 봐야 합니다.
- 신탁 등기가 있으면 임대 권한을 누가 갖고 있는지 따로 확인해야 합니다.
특히 근저당은 채권최고액으로 표시됩니다. 은행에서 1억을 빌렸다고 등기부에 1억만 적히는 게 아니라 보통 120% 안팎으로 잡힙니다. 등기부에 1억 2천만 원이 찍혀 있으면 실제 대출은 대략 1억 원일 수 있지만, 경매 배당에서는 등기된 채권최고액을 기준으로 계산해야 합니다. 이런 숫자를 대충 넘기면 전세 계약서 한 장이 몇 년짜리 소송으로 바뀝니다.
다가구 투룸은 방 하나만 보면 안 됩니다
제가 제일 조심하라고 말하는 게 다가구 투룸전세입니다. 다세대는 각 호실마다 등기가 따로 나뉘는 경우가 많지만, 다가구는 건물 전체가 한 명 소유로 묶여 있는 경우가 흔합니다. 나는 302호에 들어가지만, 경매에서는 건물 전체와 땅 전체가 한 덩어리로 움직입니다. 그러니 내 방만 깨끗하다고 끝이 아닙니다.
다가구에서는 다른 세입자들의 보증금이 중요합니다. 1층 원룸 5천만 원, 2층 투룸 1억 5천만 원, 3층 투룸 1억 7천만 원처럼 여러 보증금이 쌓여 있으면 전체 부채가 금방 커집니다. 건물 시세가 10억인데 기존 세입자 보증금 합계가 6억, 은행 근저당이 3억이면 이미 여유가 별로 없습니다. 여기에 내가 1억 6천만 원으로 들어가면 종이 위로는 멀쩡해 보여도 실제로는 꽉 찬 배에 올라타는 셈입니다.
이럴 때는 전입세대 확인, 확정일자 부여 현황, 임대차 정보 확인이 중요합니다. 말로만 “다들 월세다”, “보증금 얼마 안 된다”고 듣고 넘어가면 안 됩니다. 현장에서 경매 물건을 보면 임대인이 보여준 숫자와 실제 점유자 보증금이 다른 경우가 꽤 있습니다. 임차인 입장에서는 계약 전 확인할 수 있는 자료를 최대한 요구해야 합니다.
보증보험이 만능은 아닙니다
요즘 투룸전세를 볼 때 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 많이 따집니다. 좋은 습관입니다. 다만 가입 가능하다는 말만 듣고 계약금을 넣는 건 위험합니다. 보증기관 심사에서 주택 가격, 선순위 채권, 임대인 상태, 건축물 용도 같은 조건을 봅니다. 공인중개사가 “대부분 됩니다”라고 말해도 내 물건이 되는지는 별도 문제입니다.
제가 봤던 사례 중에는 계약 당시에는 보증보험이 될 줄 알았는데, 잔금 뒤 서류를 넣어보니 선순위 채권 때문에 거절된 경우가 있었습니다. 이미 전입하고 이사까지 끝난 뒤라 세입자가 협상력을 잃었습니다. 그래서 특약이 필요합니다. 예를 들면 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 임대인은 계약금과 지급 비용을 반환한다는 식으로 문장을 넣는 겁니다. 문장 하나가 나중에 큰 차이를 만듭니다.
계약서 특약에 넣어볼 만한 문장
- 잔금일 전까지 기존 근저당을 말소한다.
- 전세보증금 반환보증 가입이 불가하면 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있다.
- 계약일 이후 잔금일까지 추가 담보권, 압류, 가압류를 설정하지 않는다.
- 위반 시 임대인은 계약금 및 임차인이 지출한 실제 비용을 반환한다.
특약은 길다고 좋은 게 아닙니다. 누가, 언제까지, 무엇을 해야 하는지가 분명해야 합니다. “협조한다” 같은 말은 약합니다. “말소한다”, “설정하지 않는다”, “반환한다”처럼 행동이 보이는 문장이 낫습니다.
싼 전세보다 빠른 퇴로가 중요합니다
투룸전세를 구할 때 대부분 월세보다 얼마나 아끼는지만 계산합니다. 그런데 저는 반대로 봅니다. 이 집이 흔들릴 때 내가 얼마나 빨리 빠져나올 수 있는지를 먼저 봅니다. 주변 전세 시세보다 3천만 원 싸다면 이유가 있을 가능성이 큽니다. 급매라서 그럴 수도 있지만, 대출이 많거나 임대인이 현금 흐름에 쫓기고 있을 수도 있습니다.
계약 전에는 최소한 주변 실거래가, 같은 건물 다른 호실 보증금, 등기부 변동 내역, 건축물대장 용도, 보증보험 가능 여부를 같이 봐야 합니다. 시세조사는 부동산 앱만 보면 부족합니다. 근처 중개업소 두세 곳에 같은 조건으로 물어보면 분위기가 다르게 들립니다. “그 집 좀 복잡해요”라는 한마디가 등기부보다 먼저 위험을 알려줄 때도 있습니다.
입찰장에 오래 있다 보면, 전세 피해는 어느 날 갑자기 터지는 게 아니라 작은 신호를 계속 보내고 있었다는 생각을 자주 합니다. 집주인의 말이 자꾸 바뀌고, 서류 제출을 미루고, 시세보다 유난히 싸고, 특약을 싫어한다면 그 자체가 신호입니다. 투룸전세는 생활의 기반을 맡기는 계약입니다. 방 크기와 옵션보다 보증금이 안전하게 돌아올 구조인지 먼저 보는 사람이 결국 덜 다칩니다.
