서산 동문동 아파트 경매, 9회 유찰 1.9억

한줄 요약

9회 유찰된 이 아파트, 9월 30일 입찰 예정인데, 감정가 그대로라 의아합니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 서산시 안견로 91, 101동 1층103호 (동문동,서산동문동아더프라임)

서산시 안견로에 위치한 동문동 아파트는 주거 환경이 나쁘지 않습니다. 1층에 위치해 있어 접근성은 좋지만, 보안 문제나 프라이버시가 조금 걱정될 수도 있습니다. 대중교통 접근성은 무난한 편이며, 주변에는 필수 생활 편의시설이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 9,500만원에서 9회 유찰되었지만, 최저입찰가가 변화가 없다는 건 이례적입니다. 인근 아파트 실거래가는 2억 초반대를 형성하고 있어, 감정가 대비 경쟁력은 없어 보입니다. 예상 낙찰가는 2억 475만원 전후로 봐야 할 듯합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 경매개시결정일인 2024년 9월 12일입니다. 주택임차권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기했고, 우선변제권만 주장한다는 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 매수인에게는 긍정적인 요소입니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 가격입니다. 인근 시세와 비교해 큰 차이가 없고, 9회 유찰된 이유가 명확하지 않다는 점이 걸립니다. 예상 수익률도 높지 않아 보이는 상황입니다. 다만, 임차권 문제가 정리된 것은 장점입니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 유찰 이력과 가격이 큰 요인입니다. 입찰가를 감정가 대비 조금 낮춘 1억 8,500만원선에서 시작해볼 만합니다. 취등록세 약 941만원을 포함하면 총 투자금은 1억 9,500만원 정도 예상됩니다. 그렇지만, 가격 이외의 다른 매력을 찾기 어렵다면 신중히 접근하는 것이 중요합니다.