서산 해미면 대지 경매, 3회 유찰 3.9억

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 7일 재입찰, 감정가 3.9억으로 시작하지만 도로 포함된 대지 주의 필요

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 서산시 해미면 반양리 242-19

충청남도 서산시 해미면 반양리에 위치한 이 대지는 총 1729.0㎡(약 523평)입니다. 주택지로 개발된 지역은 아니지만, 주변에는 소규모 농지가 산재해 있어 전원생활을 꿈꾸는 이들에게는 매력적일 수 있겠네요. 하지만, 솔직히 말하면 접근성이 약간 떨어지는 지역입니다. 대중교통보다는 자동차 이용이 필수적일 듯합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 9,000만원으로 설정되어 있지만, 유찰 이후에도 동일한 가격으로 매각기일이 잡혔습니다. 인근 지역의 실거래가는 확인이 어려워 직접적인 비교는 어렵지만, 3회 유찰 후에도 최저입찰가가 그대로인 점은 주의가 필요합니다. 예상 낙찰가는 4억 950만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 2월 14일과 2019년 9월 6일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 일괄매각 대상인 관정이 포함되어 있다는 점과, 목록 중 일부가 도로로 사용되고 있다는 점이 있습니다. 이 도로로 인해 일부 가격이 감안된 상태입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서로 확인이 필요하니, 임차인 대항력 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있다는 점은 반드시 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 이 물건은 수익률을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 게 좋습니다. 도로가 포함된 대지라는 점에서 추후 개발이나 활용에 제약이 따를 수 있으며, 농지취득자격증명 등의 행정적 리스크도 존재합니다. 하지만, 서산 지역의 개발 호재가 있다면 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있겠죠.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 후반대가 적절할 것으로 보이며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2억 1,883만원이 될 것으로 예상됩니다. 다만, 도로가 포함된 대지라는 점과 농지취득자격증명 미제출 시 리스크를 충분히 고려한 뒤 입찰해야 합니다.