김해 부원동 상가 경매, 9회 유찰 5천만

한줄 요약

9회 유찰로 최저가 5천만원대, 매력적이지만 공실 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 김해대로 2342, 1층씨124호 (부원동,부원역푸르지오아이스퀘어몰)

김해 부원동의 부원역푸르지오아이스퀘어몰 1층에 위치한 상가입니다. 면적은 명시되어 있지 않지만 1층에 위치한 점포로 가시성과 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 상업시설과 주거단지가 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 특히, 인근에 김해시청과 부원역이 있어 교통도 편리한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 5억 2,000만원이었으나, 9번 유찰되면서 현재 최저입찰가는 5,343만원으로 확 떨어졌습니다. 감정가 대비 90% 할인된 상태죠. 인근 상가 실거래가와 비교했을 때 약 90% 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 5,610만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 5월 9일 설정된 근저당권입니다. 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되지만, 임차인의 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 관리비가 312만원 미납된 상태인데, 이는 인수해야 할 가능성이 있으므로 유의해야 합니다. 또한, 내부 인테리어는 되어 있으나 오랫동안 공실 상태였다는 점이 걸립니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9번 유찰된 데에는 이유가 있을 겁니다. 공실 기간이 긴 만큼, 수익률 측면에서 기대하기는 어렵습니다. 그러나 인근 개발 호재나 상권 활성화가 기대된다면 저가 매수의 기회일 수 있습니다. 장기적으로 봤을 때, 상가가 활성화될 가능성을 고려해볼 만합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 미만으로 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 9회 유찰이라는 이력이 입찰자들에게 부담을 줄 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 약 5,500만원 정도로, 취등록세 약 258만원을 포함하면 총 투자금은 5,800만원 정도가 될 것으로 보입니다. 공실 리스크와 관리비 문제를 해결할 수 있는 전략이 필요합니다. 명도 문제는 상대적으로 쉽지만, 상세 권리관계 확인은 필수입니다.