부산 서전로 상가 경매, 3회 유찰 103억

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 15일 재입찰, 감정가 대비 30% 할인된 103억 원에 도전해볼 만한 상가

물건 들여다보기

경매물건 주소 부산광역시 부산진구 서전로10번길 45

부산광역시 부산진구 서전로10번길 45에 위치한 상가입니다. 면적이 572.6㎡(약 173.2평)로 상당히 넓어 상업용으로 적합합니다. 인근은 상업지구로, 유동인구가 많아 매출 잠재력이 높습니다. 교통편도 좋고, 주변에 다양한 상업시설이 있어 입지 조건이 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 147억 7,567만 원이었으나, 현재 최저입찰가는 103억 4,297만 원입니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 입찰이 가능합니다. 인근 상가 시세와 비교해도 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가를 108억 6,012만 원 전후로 본다면, 입찰 매력은 충분하지만 유찰 이유를 분석해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 5월 25일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권 문제가 있었으나, 2026년 7월 27일자로 유치권 부존재 확인 승소판결이 나면서 리스크가 줄었습니다. 다만, 법정지상권이나 무단 증축 부분으로 인한 이행강제금 부과 가능성은 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유는 복합적입니다. 인테리어 공사 중단, 무단 증축 등 법적 문제가 있었지만, 현재로서는 유치권 문제가 해결되었고, 상업적 수익성도 높아졌습니다. 예상 수익률은 지역 상가 평균 임대 수익률을 감안할 때, 연 5~6% 정도로 추정됩니다. 하지만, 경계 침범 문제로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둬야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 높을 것으로 예상됩니다. 3회 유찰된 물건이라 관심을 가지는 투자자들이 많을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 105억 원 전후로 잡고, 취등록세 약 4억 9,956만 원을 포함한 총 투자금은 110억 원 정도로 예상됩니다. 입찰 시에는 법적 리스크와 추가 공사 비용에 대한 철저한 검토가 필요합니다.