지정면 스타에듀빌딩 경매, 1억 9천

한줄 요약

1회 유찰 후 11월 23일 입찰, 감정가 30% 할인된 매력적인 가격

물건 들여다보기

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1352-1 스타에듀빌딩 2층206호

이번 경매 물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리의 스타에듀빌딩 2층 206호입니다. 면적은 73.4㎡(22.2평)로, 원주시 지정면이라는 지역적 특성상 교육 중심지에 위치해 있어 학원이나 사무실로 활용하기 좋은 환경입니다. 교통은 차량 이용이 주가 될 것으로 보이지만, 주변 환경은 비교적 조용해 업무 집중도 높일 수 있는 장점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 8,200만원이며, 현재 최저입찰가는 1억 9,740만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 비슷한 물건의 실거래가를 살펴보면 대략 2억 7,000만원에서 2억 8,000만원 사이로 거래되고 있어, 약 28% 저렴한 가격이라고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 2억 727만원 전후로 생각되며, 이 가격대라면 매력적인 입찰 기회로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 25일 설정된 근저당입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 다행히 특이사항은 없어 복잡한 권리분석이 요구되지는 않지만, 임차인의 대항력 여부는 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 같은 리스크는 현재로선 보이지 않습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 가격이 매력적이고, 유리한 위치에 있어 투자 가치가 높습니다. 예상 수익률은 월세 수익을 고려할 때 연 5% 이상도 기대해볼 만합니다. 다만, 원주시의 부동산 시장이 상대적으로 큰 상승세를 보이지 않는 점은 고려해야 할 부분입니다. 또한, 유찰 후 경쟁률이 높아질 가능성이 크므로 전략이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이번 경매는 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 727만원 전후를 고려해보는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 953만원 정도로 예상되니, 총 투자금은 2억 1,680만원 정도가 될 것입니다. 입찰 시에는 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 따져봐야 하며, 명도 문제도 미리 대비하는 것이 좋겠습니다.