중랑 신내동 지식산업센터 경매, 2회 유찰 5.1억

한줄 요약

2026년 10월 13일 입찰, 2회 유찰로 감정가 대비 36% 저렴한 매물입니다. 대지권 문제와 토지준공 여부가 관건입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 중랑구 신내역로3길 40-36, 제3층 제에이-305호 (신내동,신내데시앙플렉스지식산업센터)

서울 중랑구 신내동에 위치한 신내데시앙플렉스 지식산업센터 3층 매물입니다. 주위에는 다양한 상업시설과 교통 편의성이 좋아 업무용으로도 매력적입니다. 다만, 면적이 명시되어 있지 않아 정확한 공간 활용도를 판단하기 어렵습니다. 신내역과 가까워 접근성이 좋지만, 대지권 문제가 해결되지 않은 상태입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 400만원으로 책정되었으나, 2회 유찰 후 현재 최저입찰가는 5억 1,456만원입니다. 감정가의 64% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴합니다. 내 경험상, 인근 실거래가 대비 약 28% 정도 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 5억 4,028만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 8일 설정된 근저당권입니다. 대지권이 미등기 상태로, 토지준공이 완료되지 않아 대지권 등록 여부가 미확정이라는 점이 큰 리스크입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 큰 이슈가 없는 것으로 보이나, 대지권 문제로 인해 불확실성이 존재합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 문제는 큰 리스크입니다. 이 부분이 해결되지 않으면 나중에 매도할 때 어려움을 겪을 수 있습니다. 하지만, 통상적인 대지권 문제는 시간이 지나면서 해결되는 경우가 많습니다. 중랑구 신내동은 최근 개발이 활발한 지역으로, 장기적으로는 긍정적인 투자처가 될 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 대지권 문제로 인해 낮을 가능성이 있습니다. 하지만, 그만큼 입찰에 참여하는 사람들도 많지 않을 테니, 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 권장 입찰가는 5억 4,028만원 정도로 보고, 취등록세는 약 2,485만원을 예상합니다. 대지권 문제 해결 가능성을 고려해 장기적으로 보는 전략이 필요합니다.