하남 망월동 상가 경매, 4회 유찰 2억

한줄 요약

4회 유찰 후 10월 19일 재입찰이 예정된 하남 망월동 상가, 최저입찰가 2억 168만원으로 감정가 대비 76% 할인.

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경매물건 주소 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 1층104호

하남시 망월동에 위치한 이 상가는 마들렌 건물 1층에 위치하고 있으며, 면적은 31.6㎡(약 9.6평)입니다. 상가가 위치한 망월동은 하남시에서도 상업과 주거가 혼합된 지역으로, 최근 교통 및 생활 인프라가 개선되고 있습니다. 이 상가는 소매점 용도로 사용 중이며, 주변에 다양한 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 4,000만원이었으나, 현재 4회 유찰되어 최저입찰가는 2억 168만원입니다. 감정가의 24% 수준으로, 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴합니다. 인근 유사 매물의 실거래가가 3억 2천만원 정도라는 점을 감안하면, 약 37%가량 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가를 2억 1,176만원 전후로 잡고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 6월 7일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 임차인 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 현재 소매점 용도로 사용 중이라는 점에서 유치권이나 법정지상권 문제는 크지 않을 것으로 보입니다. 하지만, 임차인이 있는 경우 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이유를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 주변 상권이 활성화되고 있다는 긍정적 요인이 있지만, 유찰 이력에서 오는 불안감도 무시할 수 없습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 인근 시세 대비 저렴한 가격에 매입하여 월세 전환 시 연 6% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 협의 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이렇게 몇 번 유찰된 물건은 경쟁률이 높지 않을 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 2~3명 정도로 보이며, 권장 입찰가는 2억 1천만원 수준입니다. 취등록세 약 974만원을 포함하면 총 투자금은 약 2억 2천만원 정도가 될 것입니다. 입찰을 고려한다면, 임차인 문제를 사전에 충분히 조사하고, 명도 절차에 대한 계획을 세우는 것이 필수적입니다.