서산 성연면 오피스텔 경매, 신건 3.4억

한줄 요약

10월 21일 입찰 예정, 신건으로 나온 서산 성연면 오피스텔은 감정가 그대로 3.4억에 시작하는데, 매력보단 리스크가 좀 더 눈에 띕니다.

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경매물건 주소 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층101호

충청남도 서산시 성연면 오사리에 위치한 성연에드가오피스텔 1층 101호입니다. 면적은 42.6㎡로, 12.9평의 아담한 크기입니다. 주변은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 교통은 다소 부족하지만 생활 인프라는 어느 정도 갖춰져 있습니다. 다만, 대중교통 접근성이 아주 뛰어나지는 않으니 차량이 없으면 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가 모두 3억 4,500만원으로 시작합니다. 솔직히 말하면, 첫 입찰에서 감정가 100%로 시작하는 게 매력적으로 다가오진 않네요. 인근 오피스텔의 실거래가와 비교했을 때, 큰 차이가 없어 보입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 6,225만원 전후로 보이는데, 초기 투자금으로는 꽤 큰 금액입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 30일 설정된 근저당권입니다. 이 외에는 특이사항이 없고, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 이 부분에서 임차인의 대항력 여부를 반드시 체크해야 하며, 유치권이나 법정지상권 같은 복잡한 문제는 없는 것으로 보입니다. 하지만 명도 과정에서의 난이도는 항상 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건은 투자 매력보다는 리스크가 더 크게 다가옵니다. 서산 지역의 부동산 시장이 큰 호재를 기대하기는 어렵고, 이 오피스텔이 위치한 지역도 교통이 불편한 편입니다. 예상 수익률을 높게 보기는 어렵고, 임대가 안정적으로 이루어질지도 미지수입니다. 주변 개발 계획이나 교통 인프라 확충 계획이 없다면 장기적인 투자보다는 단기 매매 차익을 노리는 게 더 나을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률이 높지는 않을 것 같지만, 신건이라 첫 입찰에서 낙찰받을 수 있는 확률은 낮아 보입니다. 권장 입찰가는 감정가보다 약간 낮추어 3억 3,000만원 정도로 설정하고 싶습니다. 취등록세로 약 1,666만원이 예상되므로 총 투자금은 3억 5,000만원 정도로 잡아야 할 것 같습니다. 이 물건에 입찰한다면, 철저한 시장 조사와 명도 계획이 필요합니다.