법원 경매만 보다가 주택매매 계약서를 다시 들여다봤더니 보인 것들
입찰장에서는 싸게 사는 법보다 안 물리는 법을 먼저 배웠습니다
얼마 전 지인이 주택매매 계약 직전에 연락을 했습니다. 매도인이 급하다고 가격을 2천만 원 빼주겠다는데 바로 계약해도 되냐는 얘기였죠. 저는 가격보다 등기부, 점유자, 대출 가능액, 수리비부터 물었습니다. 경매를 오래 하다 보면 이상하게 버릇이 생깁니다. 싸다는 말이 나오면 먼저 왜 싼지부터 보게 됩니다.
주택매매도 마찬가지입니다. 일반 매매라고 해서 경매보다 안전하다고 생각하면 안 됩니다. 법원 입찰장은 위험이 눈에 보이게 적혀 있는 편입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서가 있고, 특수권리도 표시됩니다. 그런데 일반 매매는 위험이 계약서 뒤쪽, 현장 상태, 말로만 들은 사정 속에 숨어 있는 경우가 많습니다.
초보 매수자가 가장 많이 하는 실수는 시세보다 3천만 원 싸다는 이유 하나로 급하게 움직이는 겁니다. 그런데 취득세, 중개보수, 법무비, 이사비, 잔금대출 이자, 도배장판, 누수 보수까지 넣으면 그 3천만 원이 금방 줄어듭니다. 실거주라면 감정이 더 붙습니다. 마음에 드는 집은 단점이 잘 안 보이거든요.
시세는 호가가 아니라 팔린 가격으로 봐야 합니다
주택매매에서 첫 단추는 시세입니다. 그런데 여기서 말하는 시세는 중개사무소 창문에 붙은 금액이나 매도인이 부르는 금액이 아닙니다. 실제로 거래된 금액을 봐야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료는 계약일 기준으로 거래 흐름을 보는 데 쓸 수 있고, 한국부동산원 통계는 지역 전체의 방향을 읽는 데 참고할 만합니다. 둘을 섞어서 봐야 현장감이 생깁니다.
예를 들어 같은 아파트 84제곱미터가 최근 6억 2천만 원에 거래됐다고 해도 그대로 믿으면 안 됩니다. 층, 향, 동 위치, 수리 상태, 조망, 주차 편의, 엘리베이터 거리까지 다릅니다. 제가 현장에서는 같은 단지라도 최소 5개는 나눠 봅니다. 로열동 고층, 비선호동 저층, 수리 완료, 원상태, 급매. 이렇게 나누면 왜 어떤 집은 싸고 어떤 집은 비싼지 보입니다.
단독주택이나 빌라는 더 조심해야 합니다. 아파트처럼 비교군이 딱 떨어지지 않습니다. 대지지분, 도로 접면, 불법 증축, 주차장, 누수, 인근 신축 가능성까지 가격에 들어갑니다. 빌라 매매에서 1억 8천만 원짜리와 2억 1천만 원짜리가 같은 면적이라고 해도 실제 가치는 전혀 다를 수 있습니다. 등기상 면적만 보고 판단하면 현장에서 당합니다.
- 최근 거래는 최소 6개월치 이상 본다
- 같은 면적이라도 층, 향, 수리 상태를 따로 본다
- 호가가 내려가는 중인지, 거래가 붙는 중인지 구분한다
- 대출 가능액을 먼저 확인하고 예산을 잡는다
등기부 한 장이 계약금보다 중요할 때가 있습니다
주택매매 계약 전에는 등기부등본을 무조건 봐야 합니다. 소유자가 맞는지, 근저당이 얼마인지, 가압류나 압류가 있는지, 신탁등기가 있는지 확인해야 합니다. 특히 신탁등기는 초보가 가장 쉽게 놓칩니다. 등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있거나 신탁원부를 봐야 하는 구조라면 일반적인 매도인 말만 믿고 계약금을 보내면 안 됩니다.
경매 현장에서 권리분석을 하다 보면 작은 글자 하나 때문에 낙찰자가 손해 보는 장면을 봅니다. 일반 매매도 다르지 않습니다. 근저당이 있다고 전부 위험한 건 아닙니다. 잔금일에 말소 조건으로 진행하면 되는 경우도 많습니다. 다만 말소가 실제로 가능한 금액인지, 매매대금으로 채무를 갚고 말소할 수 있는지, 잔금 지급과 말소 서류 교부가 같은 날 같이 움직이는지 봐야 합니다.
저라면 계약서 특약에 최소한 이런 내용을 넣습니다. 잔금 지급과 동시에 소유권 이전에 장애가 되는 권리는 매도인 책임으로 말소한다. 등기부상 추가 권리 설정이 생기면 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 임차인이 있다면 보증금, 전입일, 확정일자, 실제 점유 상태를 매도인이 고지한다. 문장이 길어 보여도 나중에 다툼이 생기면 이 몇 줄이 방패가 됩니다.
집 상태는 낮에 한 번, 비 오는 날 한 번 보면 다르게 보입니다
주택매매에서 누수는 정말 피곤합니다. 겉으로 멀쩡해 보여도 천장 모서리, 베란다 바닥, 창틀 주변, 화장실 문틀을 보면 흔적이 남는 경우가 많습니다. 도배를 새로 해둔 집은 더 자세히 봐야 합니다. 깨끗해서 좋은 게 아니라 가린 부분이 있을 수 있습니다. 저는 현장 갈 때 휴대폰 손전등으로 싱크대 하부, 보일러실, 세탁실 배수구까지 봅니다.
수리비도 숫자로 잡아야 합니다. 도배장판 250만 원, 싱크대 300만 원, 욕실 400만 원, 샷시 800만 원처럼 항목별로 써보면 감이 옵니다. 막연히 조금 고치면 되겠지 하고 들어가면 잔금 치른 뒤에 표정이 바뀝니다. 특히 구축 아파트는 배관, 샷시, 단열, 결로가 돈을 먹습니다. 단독주택은 지붕과 외벽, 배수 문제까지 봐야 합니다.
관리비 체납도 확인할 부분입니다. 아파트는 관리사무소에서 확인할 수 있고, 빌라나 다세대는 공용전기, 수도, 장기수선 성격의 비용이 애매하게 남아 있는 경우가 있습니다. 작은 돈처럼 보여도 입주 초반에 이런 비용이 쌓이면 기분이 많이 상합니다. 매매는 큰돈이 오가는 일이라 20만 원, 50만 원을 가볍게 넘기기 쉬운데, 그런 태도가 결국 더 큰 허점을 만듭니다.
주택매매 계약서에서 제가 꼭 보는 부분
계약서는 금액만 적는 종이가 아닙니다. 사고가 났을 때 누가 책임질지 미리 정하는 문서입니다. 계약금, 중도금, 잔금 날짜도 중요하지만 저는 특약을 더 봅니다. 특약이 흐릿하면 서로 좋게 좋게 말하던 관계가 잔금일에 갑자기 싸늘해질 수 있습니다.
특히 실거주 매수자는 입주 가능일을 분명히 해야 합니다. 기존 임차인이 있는 집이면 임차인의 퇴거 날짜를 말로만 듣지 말고 서류와 특약으로 남겨야 합니다. 매도인이 실거주 중인 집도 마찬가지입니다. 잔금일과 이사일이 다르면 보관이사비, 지체 책임, 열쇠 인도 시점까지 정해야 합니다. 별것 아닌 것 같지만 제가 본 분쟁은 대부분 이런 빈틈에서 시작됐습니다.
대출도 미리 계산해야 합니다. 매매가 5억 원짜리 집을 산다고 해서 내 돈 1억만 있으면 된다는 식으로 접근하면 위험합니다. 지역, 주택 수, 소득, 기존 대출, 담보인정비율, 총부채원리금상환비율에 따라 실제 한도가 달라집니다. 은행 상담은 계약 전에 최소 두 곳 이상 받아두는 편이 낫습니다. 잔금일에 대출이 줄어들면 그때는 협상력이 거의 없습니다.
- 등기부 권리 말소 조건을 특약에 쓴다
- 임차인 퇴거와 명도 책임을 분명히 한다
- 하자 발견 시 처리 기준을 남긴다
- 잔금대출 불가 상황을 가정해 자금표를 만든다
- 계약금 송금 전 소유자 계좌 여부를 확인한다
싼 집보다 설명 가능한 집이 오래 갑니다
10년 넘게 경매와 공매를 하면서 느낀 건 단순합니다. 좋은 매수는 싸게 사는 기술보다 위험을 숫자로 바꾸는 작업에 가깝습니다. 왜 싼지 설명할 수 있고, 그 위험을 감당할 돈과 시간이 있으면 매수해도 됩니다. 그런데 싸다는 느낌만 있고 이유를 설명하지 못하면 멈추는 게 낫습니다.
주택매매는 누군가에게는 첫 집이고, 누군가에게는 전 재산이 들어가는 결정입니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 확신에 찬 말보다 확인된 자료를 더 믿습니다. 등기부, 실거래가, 현장 상태, 대출 한도, 세금과 수리비. 이 다섯 가지가 맞아떨어질 때 계약서에 도장을 찍어도 늦지 않습니다. 급한 매도인은 늘 있고, 좋은 집도 다시 나옵니다. 다만 한 번 잘못 산 집은 생각보다 오래 발목을 잡습니다.
