신축아파트 경매로 들어가 봤더니, 새집 냄새보다 먼저 보인 것들
신축아파트라고 다 깨끗한 물건은 아니었습니다
얼마 전 법원 매각기일에 갔는데, 초보 투자자들이 유난히 한 물건 앞에 많이 몰려 있었습니다. 준공 2년 안 된 신축아파트였습니다. 사진만 보면 흠잡을 데가 없었죠. 외벽 깨끗하고, 커뮤니티 좋고, 지하주차장 넓고, 역에서도 멀지 않았습니다. 그런데 저는 그런 물건일수록 등기부와 점유관계를 더 오래 봅니다. 새집이라는 말이 사람 판단을 흐리게 만들 때가 많거든요.
신축아파트는 겉으로 보기엔 리스크가 작아 보입니다. 낡은 빌라처럼 누수 걱정도 덜하고, 오래된 구축처럼 수리비가 크게 들어갈 것 같지도 않습니다. 매도할 때도 수요가 있는 편이고, 전세 수요도 비교적 안정적인 경우가 많습니다. 그래서 경매 초보가 처음 관심 가지기 좋은 물건처럼 보입니다.
근데 현장에서 보면 신축아파트 경매는 생각보다 만만하지 않습니다. 감정가가 높게 잡히는 경우가 많고, 낙찰가율도 잘 안 빠집니다. 특히 인기 단지나 대단지 신축은 1회 유찰만 돼도 사람들이 몰립니다. 시세보다 싸게 사는 게 경매의 기본인데, 신축이라는 이유 하나로 시세 근처까지 밀어 올리는 입찰이 자주 나옵니다.
제가 먼저 보는 건 층수보다 돈의 흐름입니다
신축아파트 물건을 보면 많은 분들이 제일 먼저 층, 향, 조망, 브랜드를 봅니다. 물론 중요합니다. 남향 20층과 저층 북향은 매도할 때 체감 차이가 큽니다. 하지만 경매에서는 그보다 먼저 봐야 할 게 있습니다. 이 집이 왜 경매까지 왔는지, 그리고 그 과정에서 돈 문제가 얼마나 얽혀 있는지입니다.
신축아파트는 분양권, 중도금대출, 잔금대출, 전세보증금, 후순위 근저당이 같이 얽혀 있는 경우가 있습니다. 등기부만 대충 보고 ‘은행 근저당 하나네’ 하고 넘어가면 곤란합니다. 전입세대 열람, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 여부를 같이 봐야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 입찰가를 완전히 바꿉니다.
예를 들어 감정가 8억 원짜리 신축아파트가 1회 유찰돼 6억4천만 원에 나왔다고 해보겠습니다. 주변 실거래가가 7억5천만 원이면 초보 입장에서는 1억 정도 싸 보입니다. 그런데 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 원을 낙찰자가 인수해야 하는 구조라면 이야기가 달라집니다. 낙찰가 6억4천만 원에 인수금 3억 원이면 실제 취득 부담은 9억4천만 원입니다. 새집이라고 좋아할 일이 아니라, 바로 걸러야 하는 물건입니다.
반대로 임차인이 있어도 배당으로 전액 정리되는 구조라면 접근해볼 수 있습니다. 이 차이를 가르는 건 말소기준권리, 전입일, 확정일자, 배당요구 종기입니다. 신축아파트는 깨끗해 보여도 권리관계까지 깨끗하다는 뜻은 아닙니다.
신축은 수리비보다 보이지 않는 비용이 무섭습니다
구축 경매는 수리비를 크게 잡습니다. 도배, 장판, 욕실, 주방, 샷시까지 계산하다 보면 2천만 원, 3천만 원이 금방 나옵니다. 신축아파트는 이 부분이 줄어드는 게 장점입니다. 그런데 그 대신 다른 비용을 놓치는 경우가 많습니다.
- 관리비 체납액
- 입주 청소와 소소한 하자 보수 비용
- 명도 지연에 따른 금융비용
- 취득세와 법무비용
- 중도상환수수료나 대출 실행 관련 비용
- 보유 기간 중 재산세와 종합부동산세 가능성
제가 예전에 본 물건은 낙찰가만 보면 주변 시세보다 5천만 원 정도 저렴했습니다. 그런데 점유자가 퇴거를 미루면서 두 달이 지나갔고, 그 사이 이자와 관리비, 명도 협의금이 붙었습니다. 매도까지 생각한 투자였는데, 실제 남는 돈은 처음 계산보다 절반 이하로 줄었습니다. 수익은 입찰장에서 생기는 게 아니라 계산서에서 먼저 생깁니다. 계산서가 틀리면 낙찰받는 순간부터 끌려갑니다.
신축아파트는 특히 잔금대출도 미리 확인해야 합니다. 낙찰받고 나서 은행에 가면 된다고 생각하는 분들이 있는데, 담보인정비율이나 개인 총부채 상황에 따라 생각보다 대출이 덜 나올 수 있습니다. 경락잔금대출은 물건, 지역, 본인 소득, 기존 대출에 따라 조건이 달라집니다. 입찰 전에 최소 2곳 이상 확인해두는 편이 안전합니다.
실거래가만 믿으면 입찰가가 높아집니다
신축아파트 시세를 볼 때 가장 흔한 실수가 최고가 거래만 보는 겁니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 거래를 보면 층, 향, 동, 거래 시점에 따라 가격 차이가 납니다. 그런데 초보분들은 제일 높은 거래를 기준으로 ‘이 정도면 싸다’고 판단하는 경우가 많습니다.
저는 보통 최근 3개월에서 6개월 거래를 먼저 보고, 거래가 너무 적으면 매물 호가와 전세가까지 같이 봅니다. 같은 84제곱미터라도 3층과 25층은 다르고, 도로 소음이 있는 동과 조용한 동도 다릅니다. 초등학교 배정, 지하철 접근성, 상가 공실, 주변 입주 물량도 봐야 합니다. 신축아파트는 주변에 새 단지가 계속 들어오면 프리미엄이 생각보다 빨리 식습니다.
입찰가는 보수적으로 잡는 게 좋습니다. 매도 목적이면 매도 예상가에서 취득세, 법무비, 이자, 명도비, 중개수수료, 보유세, 예상 수리비를 뺀 뒤 원하는 최소 수익을 다시 빼야 합니다. 실거주 목적이라도 마찬가지입니다. ‘내가 살 집이니까 조금 더 써도 된다’는 생각이 과해지면 경매의 장점이 사라집니다.
제가 초보에게 권하는 신축아파트 기준
신축아파트 경매를 처음 본다면 너무 특이한 물건부터 들어가지 않는 게 낫습니다. 권리관계가 단순하고, 점유 상태가 명확하고, 주변 거래가 꾸준한 단지가 좋습니다. 낙찰가가 아주 싸지 않더라도 리스크가 작으면 배울 게 많습니다. 반대로 수익률이 커 보이는데 임차인 인수, 유치권 주장, 선순위 가처분, 법정지상권 같은 단어가 보이면 초보 단계에서는 멈추는 게 맞습니다.
제가 현장에서 세우는 기준은 단순합니다. 첫째, 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지 본다. 둘째, 임차인 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는지 본다. 셋째, 같은 단지 실제 거래가와 현재 매물 호가를 분리해서 본다. 넷째, 대출이 안 나와도 버틸 수 있는 자기자본 여유를 계산한다. 다섯째, 명도가 길어져도 손실이 감당되는지 따져본다.
신축아파트는 분명 매력적인 물건입니다. 깨끗하고, 임대도 비교적 수월하고, 매수 대기층도 있습니다. 하지만 경매에서 매력적인 물건은 나만 좋아하는 게 아닙니다. 입찰장에 있는 사람들도 다 압니다. 그래서 싸게 사는 게 어렵고, 조금만 흥분하면 수익이 사라집니다.
저는 신축아파트 경매를 볼 때마다 새집 냄새보다 숫자를 먼저 맡으려고 합니다. 좋은 단지인지보다, 내가 이 가격에 들어가도 빠져나올 길이 있는지를 봅니다. 경매는 낙찰받는 기술보다 안 들어갈 물건을 걸러내는 기술이 오래 갑니다. 신축아파트도 결국 집이 아니라 투자금이 묶이는 구조로 봐야 덜 다칩니다.
