전세계약주의사항, 경매장에서 보증금 날린 사람들 보며 배운 진짜 체크법
얼마 전 법원 경매 기록을 보다가 또 익숙한 장면을 봤습니다. 전세로 들어간 지 1년도 안 된 세입자가 배당표에서 뒤로 밀려 있었고, 보증금 1억 8천만 원 중 일부만 받을 가능성이 커 보였습니다. 서류 한 장만 더 봤어도 피할 수 있는 집이었는데, 계약 당시에는 ‘중개사가 괜찮다 했다’는 말만 믿었다고 하더군요.
저는 경매 투자자라서 낙찰받는 쪽에 서 있는 날이 많습니다. 그런데 현장에서 오래 있다 보면, 낙찰자보다 더 오래 기억나는 건 보증금 때문에 얼굴이 굳어 있던 임차인들입니다. 전세계약주의사항은 겁주려고 하는 말이 아닙니다. 내 돈이 남의 집 등기부 위에 올라가는 일이라서, 확인할 건 확인하고 넘어가야 합니다.
등기부등본은 계약 전, 잔금 전 두 번 봐야 합니다
초보 세입자가 가장 많이 하는 실수가 등기부등본을 한 번만 보는 겁니다. 계약서 쓰는 날 중개사무소에서 출력한 등기부를 보고 ‘근저당 없네요’ 하고 끝냅니다. 근데 계약금 넣고 잔금 치르는 사이에 권리가 바뀌는 경우가 있습니다. 이게 무섭습니다.
등기부등본에서는 소유자, 근저당권, 가압류, 압류, 가처분, 신탁등기부터 봐야 합니다. 소유자 이름과 계약서의 임대인 이름이 다르면 바로 멈춰야 하고, 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서, 신분증 확인은 기본입니다. 신탁등기가 있으면 더 조심해야 합니다. 신탁원부를 보지 않고 위탁자와 계약했다가 임차권을 제대로 주장하기 어려워지는 사례가 실제로 있습니다.
근저당이 있는 집은 계산을 해야 합니다. 예를 들어 시세가 4억 원인 빌라에 선순위 근저당 채권최고액이 2억 4천만 원, 전세보증금이 1억 5천만 원이라면 겉으로는 합계 3억 9천만 원입니다. 그런데 경매로 넘어가면 감정가대로 팔린다는 보장이 없습니다. 1회 유찰만 돼도 가격이 20~30% 빠지는 지역이 많고, 그 순간 세입자 보증금은 안전지대에서 밀려납니다.
- 계약 직전 등기부등본 발급
- 잔금 당일 오전 다시 발급
- 소유자와 임대인 일치 확인
- 근저당, 압류, 가압류, 신탁등기 확인
- 말소 조건이 있다면 계약서 특약에 구체적으로 기재
전세가율 높은 빌라는 숫자로 봐야 감이 옵니다
요즘 전세계약에서 제일 위험한 물건은 ‘매매가와 전세가가 거의 같은 집’입니다. 특히 신축 빌라, 다세대, 오피스텔 일부가 그렇습니다. 매매 실거래가가 2억 2천만 원인데 전세가 2억 원이면 얼핏 괜찮아 보입니다. 하지만 취득세, 중개보수, 법무비, 대출 이자, 공실 리스크까지 생각하면 집주인이 자기 돈을 거의 안 넣고 집을 샀을 가능성이 있습니다.
경매장에서는 이런 물건을 자주 봅니다. 감정가는 2억 3천만 원인데 첫 입찰에서 아무도 안 들어오고, 두 번째에 1억 6천만 원대까지 내려갑니다. 그 집에 전세보증금 2억 원짜리 임차인이 있으면 계산이 바로 안 나옵니다. 낙찰가에서 선순위 권리와 경매 비용이 빠지고 나면 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있습니다.
시세조사는 한 곳만 보면 안 됩니다. 국토교통부 실거래가, KB 시세, 네이버 매물, 인근 중개업소 2~3곳 통화까지 같이 봐야 합니다. 매물 호가가 아니라 실제 거래가를 봐야 하고, 같은 동네라도 역에서 5분 차이, 층수, 주차, 엘리베이터 여부에 따라 가격이 크게 달라집니다. 신축 빌라는 거래 사례가 적어 시세가 부풀려지기 쉬우니 더 보수적으로 잡는 게 맞습니다.
보증보험은 만능 방패가 아닙니다
전세보증금 반환보증에 가입하면 마음이 놓이는 건 사실입니다. HUG, HF, SGI 같은 기관의 보증 상품은 전세사기 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다. 하지만 가입 가능하다는 말과 실제 사고 때 문제없이 보증 이행이 된다는 말은 다릅니다.
보증보험은 주택가격 산정, 선순위 채권, 임대인 상태, 보증금 한도, 전입과 확정일자, 계약 내용 등을 따집니다. 계약 후에 가입하려고 했는데 조건이 안 맞는 경우도 있고, 집주인이 세금 체납이나 권리 문제를 안고 있어 심사에서 막히는 일도 있습니다. 그래서 저는 전세계약 전에 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하라고 말합니다. 계약서 쓰고 나서 안 된다는 답을 들으면 이미 협상력이 줄어듭니다.
특약도 중요합니다. ‘임대인은 잔금일까지 등기부상 제한물권을 설정하지 않는다’, ‘전세보증금 반환보증 가입이 불가할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다’ 같은 문구는 실무에서 꽤 힘이 있습니다. 다만 문구만 화려하게 넣고 실제 임대인이 이행할 능력이 없으면 소송거리만 늘어납니다. 그래서 특약은 보험이 아니라 안전장치 중 하나로 봐야 합니다.
전입신고와 확정일자는 미루면 손해입니다
전세는 열쇠 받는 순간부터가 아니라, 법적으로 내 권리가 갖춰지는 순간부터 안전해집니다. 주택 인도, 전입신고, 확정일자는 임차인이 자기 순번을 지키는 기본 절차입니다. 주택도시보증공사와 법원 실무에서도 이 부분은 계속 강조됩니다.
정부는 전세사기 대책으로 전입신고 효력 발생 시점을 기존보다 앞당기는 방향을 발표한 바 있습니다. 그래도 현장에서 제가 보는 원칙은 단순합니다. 잔금 치르고 이사했다면 그날 바로 전입신고와 확정일자를 처리하는 겁니다. 다음 날로 미루는 습관이 몇천만 원 차이를 만들 수 있습니다.
잔금일에는 등기부등본을 다시 보고, 임대인 계좌로 직접 송금하고, 계약서 원본과 영수증을 챙겨야 합니다. 현금 지급은 피하는 게 좋습니다. 계좌 이체 기록은 나중에 분쟁이 생겼을 때 가장 단순하고 강한 증거가 됩니다.
계약서 특약은 짧아도 구체적이어야 합니다
초보자들이 특약을 길게 쓰면 안전하다고 생각하는데, 실무에서는 애매한 긴 문장보다 짧고 구체적인 문장이 낫습니다. ‘문제 발생 시 임대인이 책임진다’는 말은 듣기엔 든든하지만, 어떤 문제인지 불명확합니다. 반대로 ‘잔금일 현재 등기부등본상 신규 근저당, 압류, 가압류가 확인될 경우 임차인은 잔금 지급을 거절하고 계약을 해제할 수 있다’는 문장은 훨씬 분명합니다.
수리 문제도 계약 전에 적어야 합니다. 누수, 보일러, 창호, 곰팡이, 옵션 고장 같은 건 입주 후 말이 달라지는 일이 많습니다. 사진과 동영상을 남기고, 수리 기한과 비용 부담 주체를 계약서에 넣어야 합니다. 전세금이 2억, 3억인데 보일러 80만 원 때문에 감정싸움으로 번지는 집도 많습니다.
- 잔금 전 신규 권리 설정 금지
- 선순위 근저당 말소 조건과 말소 시점
- 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 조항
- 하자 수리 항목과 완료 기한
- 관리비, 장기수선충당금, 옵션 목록 기재
저라면 전세 계약에서 수익률보다 먼저 보는 게 ‘빠져나올 수 있는 길’입니다. 집이 마음에 들어도 등기부가 지저분하고, 시세가 불분명하고, 임대인이 서류 제출을 피하면 그 집은 좋은 집이 아닙니다. 전세는 싸게 들어가는 게임이 아니라 보증금을 온전히 돌려받는 게임입니다. 조금 귀찮아도 계약 전 하루를 더 쓰는 사람이, 나중에 법원 복도에서 몇 달을 덜 보냅니다.
