성남재개발 물건 따라가 봤더니, 싼 가격보다 먼저 봐야 할 게 있더군요

입찰장에서 성남 물건은 늘 사람이 붙습니다

얼마 전 성남 원도심 재개발 구역 인근 빌라 물건을 보러 갔는데, 현장에서 제일 먼저 든 생각은 이거였습니다. “싸 보이는 가격표 하나 보고 들어오면 꽤 세게 맞겠다.” 성남재개발은 이름값이 있습니다. 서울 접근성, 분당·판교 생활권 기대감, 원도심 정비 이슈가 같이 붙으니 초보 투자자 눈에는 좋아 보일 수밖에 없습니다.

그런데 경매는 기대감만 사는 게임이 아닙니다. 감정가 4억짜리가 3억 초반까지 내려왔다고 해서 바로 싸다고 볼 수 없습니다. 재개발 구역 안인지, 바로 옆인지, 아직 후보지 말만 도는 곳인지에 따라 계산이 완전히 달라집니다. 같은 성남이고 같은 동네처럼 보여도 권리산정기준일, 조합원 지위, 세입자 보증금, 대항력 여부에 따라 입찰 가능한 물건과 피해야 할 물건이 갈립니다.

제가 현장에서 본 초보 실수는 대체로 비슷합니다. 지도에서 재개발 구역 근처라는 말만 보고 “언젠가 아파트 받는 거 아니냐”고 생각합니다. 근데 그 ‘언젠가’가 3년인지 10년인지 모르면 돈이 묶입니다. 더 위험한 건, 아파트 받을 권리가 없는 물건을 권리 있는 물건처럼 착각하는 경우입니다. 이건 수익률 문제가 아니라 원금 방어 문제입니다.

성남재개발은 단계부터 확인해야 합니다

성남시는 원도심 재개발을 2030 도시·주거환경정비기본계획 흐름 안에서 움직이고 있습니다. 신흥1, 수진1처럼 이미 정비구역 지정과 사업시행자 지정까지 나온 곳도 있고, 상대원3처럼 정비구역 지정 고시가 나온 곳도 있습니다. 또 은행동 일대처럼 토지등소유자 동의와 입안 요청 단계에서 움직이는 곳도 있습니다. 겉으로는 다 “재개발 호재”라고 불리지만, 투자 판단에서는 전혀 다른 물건입니다.

제가 보는 순서는 간단합니다. 첫째, 정비구역 지정 여부. 둘째, 추진위원회나 조합 단계인지. 셋째, 사업시행인가와 관리처분인가까지 얼마나 왔는지. 넷째, 이주와 철거가 실제로 가능한 분위기인지. 단계가 뒤로 갈수록 불확실성은 줄지만 가격은 이미 올라가 있는 경우가 많습니다. 반대로 초기 단계는 싸 보이지만 변수도 큽니다.

예를 들어 3억 5천만 원에 낙찰받을 수 있는 다세대가 있다고 해보겠습니다. 주변 신축 기대감 때문에 5억까지 보인다는 말이 돌 수 있습니다. 하지만 추가분담금이 1억 5천만 원, 취득세와 명도비, 보유기간 이자까지 3천만 원 이상 들어가면 총투입금은 금방 5억 3천만 원 안팎으로 올라갑니다. 나중에 신축 가치가 6억이라고 해도 시간 5년을 버티며 7천만 원 남기는 구조라면, 생각보다 달콤하지 않습니다.

경매 물건은 조합원 자격보다 권리관계가 먼저입니다

재개발 구역 경매에서 제일 무서운 말이 “구역 안이니까 괜찮다”입니다. 아닙니다. 구역 안이어도 물건마다 다릅니다. 토지 면적, 건축물 상태, 소유 시점, 분할 여부, 무허가 건축물 여부, 권리산정기준일 이후 쪼개진 물건인지 등을 확인해야 합니다. 권리산정기준일 이후에 지분이 잘게 나뉜 물건은 조합원 지위가 제한될 수 있습니다.

경매 권리분석도 따로 봐야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는지, 전입과 확정일자가 언제인지, 배당요구를 했는지, 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 확인해야 합니다. 성남 원도심은 오래된 다가구·다세대가 많아서 실제 점유자가 서류와 다르게 얽힌 경우가 종종 있습니다. 등기부만 깨끗하다고 끝난 게 아닙니다.

제가 예전에 비슷한 물건에서 현장 방문을 했을 때, 등기부에는 임차인 문제가 크게 안 보였습니다. 그런데 문 앞 우편함과 전기계량기 사용 흔적이 묘했습니다. 관리비 체납을 물어보니 실제 거주자는 따로 있고, 계약자와 점유자가 달랐습니다. 이런 경우 명도 비용이 커질 수 있고, 낙찰 후 잔금 일정까지 흔들립니다. 입찰표 쓰기 전 30분만 더 확인했으면 피할 수 있는 사고가 많습니다.

성남재개발 수익은 분담금과 금융비용에서 갈립니다

초보자는 낙찰가와 예상 신축가만 봅니다. 현장 오래 다닌 사람은 중간 비용을 더 크게 봅니다. 취득세, 법무비, 중개비, 명도비, 체납관리비, 수리비, 이주 지연에 따른 이자, 경락잔금대출 금리, 조합원 분담금까지 다 넣어야 합니다. 숫자를 빼먹는 순간 수익률은 예쁘게 보입니다. 실제 통장에서는 안 예쁩니다.

가령 낙찰가 4억, 대출 70%, 금리 연 5%로 잡으면 자기자본은 1억 2천만 원처럼 보입니다. 그런데 취득 부대비용 1천만 원, 명도비 500만 원, 보유기간 이자 연 1천4백만 원 안팎, 재개발 분담금 1억 원이 추가되면 체감 투자금은 전혀 달라집니다. 사업이 2년 밀리면 이자만으로도 수익 일부가 녹습니다.

성남은 입지가 좋기 때문에 장기적으로 보는 사람도 많습니다. 저도 성남 원도심의 주거 개선 수요 자체는 약하다고 보지 않습니다. 다만 입지가 좋다는 말과 아무 가격에 사도 된다는 말은 다릅니다. 특히 경매는 낙찰받는 순간부터 시간이 내 편인지 적인지가 갈립니다. 잔금대출 조건이 흔들리거나, 임차인 명도가 늦어지거나, 사업 일정이 밀리면 버티는 힘이 없는 투자자는 좋은 물건을 잡고도 힘들어집니다.

제가 성남재개발 물건에서 꼭 보는 5가지

• 정비구역 안인지, 인근 기대감만 있는 곳인지 먼저 구분합니다.
• 성남시 고시, 시의회 자료, 조합 안내문에서 사업 단계를 확인합니다.
• 권리산정기준일과 소유 형태를 보고 조합원 지위 리스크를 따집니다.
• 임차인의 대항력, 배당 가능성, 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
• 낙찰가에 분담금, 세금, 이자, 명도비를 더한 총투입금으로 수익을 계산합니다.

여기서 하나라도 애매하면 저는 가격을 낮춰 씁니다. 남들이 3억 8천만 원까지 본다고 해도 제 계산에서 3억 4천만 원이 한계면 거기서 멈춥니다. 입찰장은 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다. 옆 사람이 많이 쓰면 나도 더 써야 할 것 같고, 재개발이라는 단어가 붙으면 괜히 놓치면 안 될 것 같습니다. 그런데 경매에서 제일 비싼 실수는 못 산 게 아니라 비싸게 산 겁니다.

성남재개발은 분명 공부할 만한 시장입니다. 입지도 있고, 원도심 정비 흐름도 있고, 오래된 주거지의 변화 가능성도 큽니다. 다만 초보라면 처음부터 권리관계 복잡한 물건, 점유자 다툼이 예상되는 물건, 조합원 자격이 애매한 물건은 피하는 게 낫습니다. 시장에서 오래 살아남는 사람은 대박 물건을 맞힌 사람이 아니라, 크게 다칠 물건을 걸러낸 사람입니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에는 늘 같은 생각을 합니다. 이 물건이 돈을 벌어줄지보다, 내가 이 물건 때문에 잠을 못 자게 될 일이 있는지 먼저 본다고요.