건물매매 직접 뛰어보니 숫자보다 먼저 봐야 할 것들
첫 현장에서 배운 건물매매의 냄새
얼마 전 서울 외곽에 있는 4층짜리 근린생활시설을 보러 갔는데, 매도 자료에는 월세가 620만 원이라고 적혀 있었습니다. 표면 수익률만 보면 꽤 좋아 보였죠. 그런데 현장에 가서 1층 상가 앞에 20분만 서 있어 보니 느낌이 달랐습니다. 점심시간인데 사람 흐름이 약했고, 옆 건물 1층은 두 칸이나 비어 있었습니다. 임차인에게 슬쩍 물어보니 실제로는 두 달째 월세가 밀린 호실도 있더군요.
건물매매는 아파트처럼 실거래가 몇 개 보고 대충 감을 잡기 어렵습니다. 같은 도로변이라도 코너인지, 출입구가 어디로 나 있는지, 주차가 되는지, 엘리베이터가 있는지에 따라 가격이 크게 달라집니다. 초보가 가장 많이 다치는 지점도 여기입니다. 매매가 18억, 보증금 2억, 월세 600만 원이라고 들으면 머릿속에서 바로 계산기가 돌아갑니다. 그런데 공실, 수선비, 대출이자, 관리비 미납, 세금까지 넣으면 얘기가 달라집니다.
저는 건물을 볼 때 제일 먼저 임대료가 아니라 건물의 피로도를 봅니다. 외벽 균열, 옥상 방수, 배관 냄새, 계단실 누수 흔적, 전기 용량, 소방 설비 상태. 이런 건 등기부에 안 나옵니다. 하지만 잔금 치른 뒤 바로 돈으로 돌아옵니다.
매매가보다 중요한 건 실제 손에 남는 돈
건물매매 상담을 하다 보면 많은 분들이 수익률 5%, 6%라는 말에 먼저 반응합니다. 사실 그 숫자는 만드는 사람이 마음만 먹으면 예쁘게 꾸밀 수 있습니다. 공실을 빼고 계산하거나, 부가세와 취득세를 대충 넘기거나, 곧 나갈 임차인의 월세를 그대로 넣어도 표는 그럴듯해집니다.
예를 들어 15억짜리 건물에 보증금 1억 5천만 원, 월세 500만 원이 나온다고 해보겠습니다. 단순 계산으로는 연 6천만 원, 수익률 4%처럼 보입니다. 그런데 취득세와 중개보수, 법무 비용, 일부 수선비로 7천만 원이 더 들어가고, 대출 9억에 연 5% 이자가 붙으면 연 이자만 4천5백만 원입니다. 여기에 공실 한 칸이 6개월만 생겨도 기대했던 현금흐름은 금방 얇아집니다.
그래서 저는 매수 전 숫자를 세 번 나눠 봅니다. 첫째, 현재 임대료 기준. 둘째, 보수적으로 공실 20%를 반영한 기준. 셋째, 금리가 1%포인트 더 올랐을 때 기준입니다. 세 번째 계산에서도 버틸 수 있으면 그때부터 물건을 진지하게 봅니다. 좋은 건물은 많이 버는 건물보다 오래 버티는 건물에 가깝습니다.
등기부만 깨끗하면 끝이라는 착각
건물매매에서 등기부등본은 기본입니다. 근저당, 가압류, 압류, 가처분, 지상권, 전세권 같은 권리는 당연히 봐야 합니다. 그런데 현장에서는 등기부가 깨끗한데도 골치 아픈 물건이 꽤 나옵니다. 임대차 계약서가 부실하거나, 임차인이 실제 점유하는 면적과 계약서 면적이 다르거나, 불법 증축이 숨어 있는 경우입니다.
한 번은 매도인이 옥탑 창고라고 설명한 공간이 있었습니다. 현장에 가보니 창고가 아니라 사실상 주거용으로 쓰고 있었죠. 수도와 전기가 들어가고, 싱크대까지 있었습니다. 이런 경우 매수 후 행정청에서 원상복구 명령이 나올 수 있고, 임차인 문제까지 겹치면 시간과 돈이 같이 묶입니다. 매매계약서에 특약을 넣지 않았다면 매수인이 떠안는 일이 생깁니다.
특히 근린생활시설을 사면서 실제 용도가 주거로 바뀐 부분은 꼭 봐야 합니다. 건축물대장상 용도, 현장 사용 상태, 임대차 계약 내용을 맞춰 봐야 합니다. 셋 중 하나가 어긋나면 나중에 대출, 세금, 명도에서 문제가 튀어나올 수 있습니다.
계약 전 제가 꼭 확인하는 항목
- 건축물대장상 위반건축물 표시 여부
- 층별 실제 사용 용도와 임대차 계약서 내용
- 보증금 총액과 확정일자, 전입 여부
- 최근 12개월 월세 입금 내역
- 관리비 미납, 수도·전기 체납 여부
- 옥상 방수, 외벽, 배관, 소방 설비 상태
시세조사는 중개사 말만 듣지 않습니다
건물 시세는 아파트 시세보다 훨씬 흐립니다. 거래량이 적고, 개별성이 강하기 때문입니다. 그래서 중개사가 말하는 평당가만 듣고 판단하면 위험합니다. 저는 최소 세 가지를 같이 봅니다. 주변 실거래, 현재 나온 매물, 실제 임대 수요입니다.
예를 들어 같은 블록 안에서 최근 1년 안에 비슷한 규모의 건물이 17억에 팔렸다고 해도 그대로 기준을 잡으면 안 됩니다. 그 건물은 코너였을 수 있고, 주차가 4대 가능했을 수 있고, 엘리베이터가 있었을 수 있습니다. 반대로 내가 보는 건물은 안쪽 도로에 있고, 3층부터 계단만 있는 구조라면 임차인 구하기가 훨씬 어렵습니다.
현장에 가면 저는 주변 중개업소를 한 곳만 가지 않습니다. 최소 세 곳은 들릅니다. 매수자처럼 묻지 않고 임차인 구하는 사람처럼도 물어봅니다. “이 동네 2층 사무실 월세 어느 정도면 나가나요?” “요즘 공실 얼마나 걸리나요?” 이런 질문을 던지면 매매 브리핑에서 못 듣는 이야기가 나옵니다. 어떤 업종이 버티는지, 어느 골목은 밤에 사람이 끊기는지, 주차 민원이 많은지 같은 정보가 돈보다 먼저입니다.
초보라면 예쁜 건물보다 못 잃을 건물을 보세요
초보 투자자가 건물매매를 처음 접근할 때 제일 위험한 물건은 겉이 번듯한데 속이 복잡한 건물입니다. 리모델링을 싹 해놓은 외관, 높은 임대료 표, 곧 개발될 것 같은 말. 이런 것들이 사람 마음을 흔듭니다. 그런데 실제로는 임차인이 단기 계약이고, 월세가 주변보다 높게 잡혀 있으며, 수선 이력이 불분명한 경우가 있습니다.
처음이라면 저는 조금 심심한 물건을 권합니다. 임차인이 오래 있었고, 임대료가 주변 시세와 크게 다르지 않고, 건물 구조가 단순한 물건입니다. 지하가 깊거나, 무허가 증축이 있거나, 공유지분이 얽혀 있거나, 명도가 어려워 보이는 물건은 경험이 쌓인 뒤에 봐도 늦지 않습니다. 수익률이 1% 더 높아 보여도 한 번 잘못 물리면 몇 년치 수익이 날아갑니다.
계약서에는 말로 들은 내용을 최대한 문장으로 남겨야 합니다. 임대차 현황, 보증금 승계, 체납금 처리, 하자 보수, 위반건축물 책임, 잔금 전 공실 발생 시 처리 같은 부분입니다. 좋은 매도자라면 이런 확인을 불편해하지 않습니다. 불편해한다면 그 자체가 신호일 수 있습니다.
건물매매는 큰돈을 넣는 일이라 대담함이 필요해 보이지만, 현장에서는 오히려 의심이 사람을 살립니다. 숫자가 좋아 보일수록 한 번 더 현장을 가고, 계약서가 얇을수록 특약을 두껍게 쓰는 쪽이 낫습니다. 저는 아직도 잔금 전날까지 마음이 편한 거래를 좋은 거래라고 생각합니다. 돈은 벌 수도 있고 못 벌 수도 있지만, 구조를 모른 채 들어간 거래는 빠져나오는 길부터 비쌉니다.
