성남재개발 물건 직접 따라가봤더니 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있더라

얼마 전 성남 쪽 재개발 예정지 물건을 같이 보자는 연락을 받았습니다. 매각물건명세서만 보면 가격이 싸 보였고, 주변 공인중개사 말로는 “여긴 시간 문제”라는 분위기였습니다. 그런데 현장에 가보니 얘기가 달라졌습니다. 골목 폭, 경사, 세입자 상태, 조합 진행 속도, 추가분담금 얘기까지 하나씩 맞춰보니까 단순히 감정가 대비 몇 퍼센트 싸냐로 판단할 물건이 아니었습니다.

성남재개발은 초보 투자자가 많이 끌리는 시장입니다. 서울 접근성 좋고, 분당·판교 수요가 옆에 있고, 원도심 노후 주거지가 많으니 이야기만 들으면 그림이 예쁩니다. 근데 경매장에서 돈 잃는 물건은 보통 그림이 예쁜 물건입니다. 숫자는 예쁜데, 실제로 들여다보면 권리관계와 사업 리스크가 숨어 있습니다.

성남재개발이 인기 있는 이유는 분명합니다

성남 원도심은 오래된 다세대, 단독, 근린주택이 섞여 있는 지역이 많습니다. 신흥, 수진, 태평, 상대원, 산성 일대처럼 재개발 이야기가 계속 나오는 곳은 실수요와 투자수요가 같이 붙습니다. 지하철, 버스, 서울 접근성, 분당·판교 생활권 기대감이 겹치니까요.

제가 현장에서 보는 성남재개발의 장점은 세 가지입니다. 첫째, 입지가 아주 외곽은 아닙니다. 둘째, 오래된 주거지가 많아 정비 필요성이 큽니다. 셋째, 재개발 구역별로 가격 차이가 커서 공부한 사람과 안 한 사람의 격차가 벌어집니다.

그런데 바로 그 지점이 위험합니다. “성남은 결국 오른다”는 말 하나로 입찰하면 안 됩니다. 같은 성남이어도 구역 지정 전인지, 추진위 단계인지, 조합설립인가 이후인지, 사업시행인가가 났는지에 따라 위험의 성격이 완전히 달라집니다. 경매 물건은 특히 소유권만 보는 게 아니라 조합원 지위, 점유자, 대항력, 체납, 인수되는 권리까지 같이 봐야 합니다.

경매 물건에서 먼저 보는 건 감정가가 아닙니다

초보분들이 제일 먼저 묻는 게 “몇 퍼센트에 써야 하나요?”입니다. 솔직히 저는 그 질문을 받으면 조금 불안합니다. 성남재개발 경매는 낙찰가율보다 먼저 확인해야 할 게 많습니다.

• 토지와 건물의 소유자가 같은지
• 대지권이 제대로 붙어 있는지
• 무허가 건축물이나 위반건축물 요소가 있는지
• 임차인의 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 빠른지
• 조합원 지위 승계에 문제가 없는지
• 현금청산 가능성이 있는 물건인지
• 추가분담금 추정액을 감당할 수 있는지

예전에 성남 원도심의 한 다세대 물건을 봤을 때 감정가가 4억대 중반이었고, 1회 유찰 뒤 3억대 초반까지 내려왔습니다. 겉으로는 싸 보였습니다. 그런데 등기부와 현황을 맞춰보니 임차인이 오래 거주 중이었고, 보증금 일부를 인수할 가능성이 있었습니다. 여기에 명도 비용, 미납 관리비 성격의 비용, 향후 분담금까지 얹으면 싸게 낙찰받아도 실제 매입가는 4억 중후반에 가까워졌습니다.

이런 물건은 입찰장에서는 조용히 인기 있습니다. 왜냐하면 표면 가격이 낮으니까요. 그런데 낙찰받고 나서야 “생각보다 돈이 많이 들어가네요”라는 말이 나옵니다. 경매에서는 그 말이 제일 비쌉니다.

성남재개발에서 초보가 자주 놓치는 함정

첫 번째는 구역 이름만 보고 들어가는 겁니다. 같은 재개발 구역 안이라고 해도 물건별로 권리산정기준일, 건축물대장 상태, 토지 지분, 조합원 자격 문제가 다릅니다. 특히 쪼개기 지분이나 권리산정기준일 이후 변동이 있는 물건은 조심해야 합니다. 조합원 입주권을 기대하고 샀는데 현금청산 대상이면 투자 계산이 완전히 무너집니다.

두 번째는 분담금을 너무 가볍게 보는 겁니다. 재개발은 낙찰가만 내고 끝나는 투자가 아닙니다. 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비, 보유세, 중개수수료, 그리고 사업 단계가 진행되며 나올 수 있는 추가분담금까지 봐야 합니다. 5천만 원 싸게 샀다고 좋아했는데 나중에 7천만 원이 더 들어가면 그건 싼 게 아닙니다.

세 번째는 명도입니다. 재개발 구역 물건은 점유자가 예민한 경우가 많습니다. 세입자는 이사 갈 곳이 마땅치 않고, 소유자는 이미 경매까지 온 상황이라 감정이 쌓여 있습니다. 저는 명도비를 무조건 아끼는 전략을 좋아하지 않습니다. 시간을 돈으로 환산하면, 한두 달 늦어지는 게 더 비쌀 때가 많습니다.

입찰 전에는 현장과 서류를 따로 보지 않습니다

성남재개발 물건을 볼 때 저는 서류를 보고 현장을 가고, 현장을 보고 다시 서류로 돌아옵니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획, 조합 관련 공고를 따로따로 보면 빈틈이 생깁니다. 서로 맞춰봐야 이상한 부분이 보입니다.

예를 들어 감정평가서에는 도로 접근성이 나쁘지 않다고 적혀 있어도 실제 골목에 가보면 차량 진입이 까다로운 경우가 있습니다. 지도에서는 역세권처럼 보여도 언덕을 타고 올라가야 해서 체감 거리가 다를 수 있습니다. 또 중개업소 세 곳만 돌아도 말이 조금씩 다릅니다. 그 차이가 바로 확인해야 할 지점입니다.

제가 보통 잡는 방식은 이렇습니다. 예상 낙찰가를 먼저 쓰지 않고, 총투입금부터 계산합니다. 낙찰가, 취득세, 법무비, 명도비, 대출이자 12개월치, 보유비용, 예상 분담금, 매도 시 비용을 넣습니다. 그다음 보수적인 매도 가격을 넣어봅니다. 여기서 수익이 얇으면 입찰하지 않습니다. 성남이라는 이름값으로 억지 계산을 만들지 않습니다.

제가 실제로 쓰는 간단한 기준

• 사업 단계가 애매하면 수익률을 더 높게 요구합니다
• 임차인 보증금 인수 가능성이 있으면 입찰가를 바로 낮춥니다
• 조합원 지위가 불명확하면 초보자에게는 권하지 않습니다
• 대출 한도가 흔들리면 잔금 계획부터 다시 잡습니다
• 현장 분위기가 서류와 다르면 현장을 더 믿습니다

성남재개발은 싸게 사는 게임만은 아닙니다

경매장에서 오래 있다 보면 싼 물건을 잡는 사람보다 버릴 물건을 잘 버리는 사람이 오래 갑니다. 성남재개발도 마찬가지입니다. 낙찰 자체가 목적이면 기회는 많아 보입니다. 하지만 잔금 치르고, 명도하고, 몇 년 기다리고, 분담금 내고, 매도까지 생각하면 이야기가 훨씬 현실적으로 바뀝니다.

저는 초보자라면 성남재개발 물건을 바로 입찰하기보다 최소 3개 구역을 비교해보라고 말합니다. 같은 예산으로 사업 단계가 빠른 곳, 입지는 좋은데 분담금 부담이 큰 곳, 아직 초기라 시간이 오래 걸릴 곳을 나란히 놓고 보면 본인 성향이 보입니다. 단기 회전이 필요한 사람과 5년 이상 버틸 수 있는 사람의 선택은 달라야 합니다.

특히 대출은 보수적으로 잡아야 합니다. 경락잔금대출은 물건 종류, 낙찰가, 감정가, 개인 소득, 규제 상황에 따라 달라집니다. 입찰 전 상담에서 “대략 가능하다”는 말만 믿고 들어가면 잔금일에 식은땀 납니다. 저는 항상 최악의 한도와 높은 이자율을 넣고 계산합니다. 그래도 남는 물건이면 그때 입찰장을 갑니다.

성남재개발은 분명 매력 있는 시장입니다. 다만 초보에게 친절한 시장은 아닙니다. 이름 있는 구역, 낮아진 최저가, 주변 호재만 보고 덤비면 경매가 투자가 아니라 비싼 수업료가 됩니다. 좋은 물건은 화려하게 보이지 않는 경우가 많습니다. 서류가 조용하고, 점유가 단순하고, 돈 들어갈 구멍이 계산 안에 들어와 있는 물건. 저는 그런 물건을 더 좋아합니다. 오래 해보니 크게 버는 것보다 크게 안 다치는 쪽이 결국 계좌를 지키더군요.