춘천 조양리 토지 경매, 2회 유찰 1.6억

한줄 요약

2회 유찰 후 10월 26일 1억 6,645만원에 입찰 예정, 농지 취득자격 및 현황 변경 주의 필요

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경매물건 주소 강원특별자치도 춘천시 동산면 조양리 49

이 물건은 강원특별자치도 춘천시 동산면 조양리에 위치한 3508.0㎡(약 1061.2평) 토지입니다. 주위는 전원주택과 농지가 혼재되어 있으며, 동측에는 노폭 4m 내외 콘크리트포장도로가 있어 접근성이 나쁘지 않습니다. 다만 목록1은 공부상 '전'이나 현황은 '농로등'으로 되어 있으며, 목록2는 '소하천예정지'에 저촉된다는 점에서 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,970만원이었으나, 2회 유찰로 현재 입찰가는 1억 6,645만원, 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 시세와 비교하면 상당히 매력적인 가격이지만, 소하천 예정지 등 특이사항을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 7,477만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1~3의 경우 2013년 2월 20일의 근저당권, 목록4,5는 2009년 8월 18일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 농지 취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있어 각별한 주의가 요구됩니다. 또한 목록2의 소하천 예정지 저촉 사항은 추후 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 소하천 예정지에 저촉된 부분입니다. 이런 물건은 개발이나 전용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 예상 수익률은 보장하기 어려운 상황이며, 농지 전환 시 현황 변경에 따른 원상회복명령이 있을 수 있습니다. 긍정적인 측면으로는 낮은 낙찰가와 주변 전원주택 개발 가능성 정도를 꼽을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건은 상당한 주의가 필요합니다. 예상 경쟁률은 유찰이 2회나 되었기 때문에 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 1억 7,500만원 내외입니다. 취등록세는 약 803만원이 예상됩니다. 농지 취득자격 및 소하천 예정지 저촉 사항을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다.