남양주 송천리 부동산 경매, 2회 유찰 13.8억

한줄 요약

2회 유찰로 최저입찰가가 감정가의 49%까지 떨어진 남양주 송천리 부동산 경매, 10월 15일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 수동면 송천리 5-6

이번 경매 물건은 경기도 남양주시 수동면 송천리에 위치한 부동산입니다. 면적은 3160.0㎡(약 955.9평)로 상당히 넓은 편입니다. 이 지역은 자연환경이 뛰어나지만 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변 환경은 주로 전원주택과 농지로 구성되어 있어, 주말 농장이나 전원생활을 계획하는 분들에게는 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 28억 3,111만원으로 책정되었으나, 현재 최저입찰가는 13억 8,724만원입니다. 2회 유찰된 덕분에 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 시세를 고려할 때, 이 정도 할인율은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 14억 5,660만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 23일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 농지원상복구계획서를 첨부해야 합니다. 현황상 '도로'로 되어 있는 부분도 있어, 용도에 따른 계획이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 호재와 악재가 혼재되어 있습니다. 전원주택이나 농장으로 활용하기에는 좋지만, 농지 관련 서류가 필요한 점과 현황 도로 부분은 고민거리입니다. 예상 수익률은 용도에 따라 크게 달라질 수 있지만, 전원주택으로 전환할 경우 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 입찰 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가를 고려해 14억 초반대를 제안합니다. 취등록세는 약 6,700만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 15억 초반으로 잡는 것이 안전합니다. 다만, 제출해야 할 서류와 농지 복구 계획서를 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.