유성 계산동 토지 경매, 2회 유찰 12.2억

한줄 요약

2회 유찰로 51% 할인된 경매가 매력적이지만, 권리분석과 임차인 현황 파악이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 계산동 730-3

대전 유성구 계산동 730-3에 위치한 415.2㎡(약 125.6평) 규모의 부동산입니다. 이 지역은 대전의 주요 주거지역 중 하나로, 주변에 대학교와 연구단지가 있어 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통도 편리하며, 대전 지하철 및 시내버스를 이용하기 용이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 24억 9,819만원인데, 2회 유찰로 최저입찰가는 12억 2,411만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격이죠. 인근 유사 토지의 시세와 비교하면, 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 12억 8,532만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 28일 설정된 근저당권입니다. 이후 2022년 9월 2일에 추가로 근저당권이 설정되었고, 말소기준권리가 선순위로 유지됩니다. 임차인은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 여부를 반드시 체크해야 합니다. 다가구주택으로 사용 중인 부분이 있어, 임차인이 존재할 가능성이 높습니다. 유치권이나 법정지상권의 문제는 현재로선 크지 않아 보이지만, 제시외 건물의 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 감정가 대비 절반 가격으로 입찰 가능하다는 점이죠. 하지만 솔직히 말하면, 임차인 문제가 걸립니다. 임차인의 대항력과 명도 과정에서의 어려움을 고려해야 합니다. 수익률은 다가구주택으로 임대 시, 예상 수익률은 연 5% 이상이 될 것으로 보입니다. 다만, 명도비용과 수리비용도 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 다소 높을 것으로 예상됩니다. 2회 유찰된 물건은 항상 관심을 끌기 마련이거든요. 권장 입찰가는 12억 5천만원 내외로, 취등록세와 기타 비용까지 고려하면 총 투자금은 13억 이상이 될 것입니다. 취등록세는 약 5,912만원으로 예상됩니다. 명도와 임차인 문제를 해결할 수 있는 자신이 있다면, 도전해볼 만한 물건입니다.