부동산 경매에서 싸게 낙찰받고도 손해 볼 뻔했다
몇 년 전 법원 입찰장에서 옆자리 사람이 빌라 사진을 보며 “이 정도면 시세보다 5천만 원은 싸네요”라고 말했다. 나도 처음엔 같은 생각이었다. 그런데 매각물건명세서를 다시 읽다가 입찰표를 접었다. 선순위 임차인의 보증금이 걸려 있었기 때문이다. 경매에서 싸게 산다는 말은 낙찰가만 보고 할 수 없다.
입찰표를 접게 만든 임차인 한 명
그때 물건은 겉으로 꽤 멀쩡했다. 역에서 걸어갈 만했고, 사진 속 내부도 크게 낡아 보이지 않았다. 감정가가 내려온 횟수까지 세며 입찰가를 고르고 있었는데, 임차인 항목에서 손이 멈췄다. 전입 시점이 등기부의 근저당권 설정일보다 빨랐고, 보증금도 작지 않았다.
이럴 때 “근저당권은 경매로 지워진다”는 말만 기억하면 위험하다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인은 원칙적으로 그다음 날부터 대항력을 갖는다. 대항력 있는 임차인이 경매 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면, 받지 못한 부분과 관련해 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 국가법령정보센터에 실린 주택임대차보호법과 대법원 판례를 읽을 때 내가 먼저 확인하는 대목이다.
다만 전입일 하나만 보고 인수액을 확정할 수는 없다. 실제 점유가 있었는지, 대항요건이 유지됐는지, 확정일자와 배당요구는 어떤지, 다른 선순위 권리는 없는지까지 봐야 한다. 임차인 이름 옆에 적힌 보증금 전부가 언제나 매수인 부담이라는 식으로 외우는 것도 틀리다. 숫자가 애매하면 낙찰받은 뒤 알아낼 일이 아니라 입찰 전에 풀어야 할 문제다.
낙찰가 1억 3천만 원이 매입 원가는 아니었다
숫자를 둥글게 바꾼 가정으로 계산해 보자. 근처에서 실제 거래될 만한 가격을 1억 9천만 원으로 잡고, 입찰가는 1억 3천만 원이다. 임차보증금은 1억 5천만 원이고, 임차인이 배당에서 1억 1천만 원을 받는다고 가정하면 미회수액 4천만 원이 남는다. 대항력 등 인수 요건이 충족된다면 이 금액을 매수인 부담 가능액으로 넣어야 한다.
그 순간 계산은 달라진다. 낙찰가 1억 3천만 원에 보증금 미회수액 4천만 원, 취득 관련 비용 800만 원, 수리비 1천만 원, 비어 있는 기간의 이자와 관리비 800만 원을 더하면 1억 9천600만 원이다. 예상 시세보다 600만 원 높다. 아직 매도 중개비와 양도 관련 세금은 넣지도 않았다. 여기 적은 비용은 설명을 위한 가정이고, 취득세와 보유·매도 세금은 주택 수와 지역, 시점 등에 따라 달라진다.
더 불편한 건 배당액이 입찰 전에 확정된 돈이 아니라는 점이다. 선순위 채권과 배당순위, 실제 인정되는 임차보증금에 따라 달라질 수 있다. 그래서 나는 보수적인 경우와 낙관적인 경우를 따로 계산한다. 보수적인 계산에서 손실이 크게 나는데 낙관적인 숫자에서만 수익이 난다면, 그 물건은 내 입찰표에 남지 않는다.
서류 세 장을 따로 읽으면 빈틈이 생긴다
대법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 볼 수 있다. 나는 먼저 매각물건명세서의 점유자와 보증금, 매수인이 인수할 수 있는 권리 관련 기재를 읽는다. 그다음 현황조사서의 점유 진술과 감정평가서의 건물 상태를 맞춰 본다. 등기사항증명서에서 권리 설정 순서를 확인한다.
서류끼리 말이 다를 때가 있다. 현황조사서에는 사람이 산다고 적혀 있는데 현장 우편함에는 다른 이름이 보이기도 하고, 오래된 감정평가서 사진에는 없던 누수가 방문 때 드러나기도 한다. 현황조사는 조사 당시 확인된 내용이다. “서류에 없으니 없다”는 판단은 현장에서 자주 사람을 다치게 한다.
현장에서는 건물 외벽, 공동현관, 우편함, 주차 상태, 같은 층의 사용 흔적을 본다. 점유자와 대화할 기회가 있어도 계약 내용이나 이사 의사를 바로 사실로 확정하지 않는다. 서류와 진술을 대조할 단서로만 적어 둔다. 임차관계가 불분명하거나 점유자가 협조하지 않으면, 명도에 드는 시간과 비용의 폭도 넓어진다.
입찰가를 쓰기 전에 남겨 두는 여유
초보 때 나는 예상 시세에서 낙찰가를 빼고 그 차액을 수익처럼 봤다. 지금은 순서가 거꾸로다. 최근 실거래와 현재 매물을 따로 보고 팔릴 만한 가격을 낮게 잡는다. 거기서 인수할 수 있는 권리, 취득 비용, 수리비, 대출 이자, 보유 기간 비용, 매도 비용을 뺀다. 남는 금액에서도 예상 못 한 비용을 버틸 여유를 남긴 뒤에야 입찰 상한을 쓴다.
경락잔금대출도 낙찰 뒤에 맞춰질 거라고 생각하면 곤란하다. 대출 가능액과 금리, 자기자금 투입액을 미리 금융기관에 확인하고, 대출이 줄거나 늦어지는 경우까지 계산한다. 입찰보증금은 기일입찰에서 통상 최저매각가격의 10분의 1이지만, 법원이 달리 정할 수 있으니 해당 사건의 매각공고를 확인해야 한다. 돈을 준비하는 문제와 물건을 싸게 사는 문제는 입찰장에선 동시에 터진다.
그날 나는 입찰하지 않았고, 옆자리 사람의 결과도 모른다. 다만 서류 한 줄 때문에 포기한 물건은 지금도 기억한다. 경매에서 가장 아까운 건 놓친 낙찰이 아니라, 내가 감당할 수 없는 비용을 뒤늦게 알아차리는 일이라고 생각한다.
