부동산매물 싸게 잡았다고 믿었다가 입찰을 접은 날
법원 입찰장에 오래 다니다 보니, 제가 가장 오래 들여다보는 부동산매물은 최저가가 크게 떨어진 물건입니다. 싸게 살 기회일 수도 있지만, 남들이 여러 번 지나친 이유가 있을 수도 있거든요. 저도 처음에는 감정가보다 30% 낮다는 숫자에 마음이 먼저 움직였습니다. 요즘은 그 숫자를 보면 오히려 서류부터 다시 폅니다.
가격이 떨어진 이유부터 찾는다
한 번은 수도권 빌라를 보러 갔습니다. 감정가는 2억 4천만 원, 최저가는 1억 6천만 원대였습니다. 사진에는 내부도 멀쩡해 보였죠. 그런데 같은 건물의 거래 사례를 찾아보니 비슷한 층과 면적이 1억 9천만 원 안팎에서 움직이고 있었습니다. 감정가와 비교하면 싸지만, 실제 거래 가격과 비교하면 여유가 크지 않았습니다.
여기에 취득세, 등기 비용, 대출 이자, 수리비를 더해야 합니다. 점유자가 있다면 인도까지 걸리는 시간과 비용도 잡아야 하고요. 저는 보수적으로 수리비 1천만 원, 보유·인도 비용 5백만 원을 가정했습니다. 1억 6천만 원에 낙찰받으면 단순 합계만 1억 7천5백만 원입니다. 세금과 매도 비용은 아직 넣지도 않은 숫자였습니다. 이 정도 차이라면 예상 밖의 지출 한두 개로 이익이 사라집니다.
서류 세 장의 내용이 어긋나면 멈춘다
경매 물건을 볼 때 저는 등기사항증명서, 현황조사서, 매각물건명세서를 나란히 놓습니다. 등기사항증명서에서는 권리의 설정 순서를 보고, 현황조사서에서는 누가 점유하는지 확인합니다. 매각물건명세서에는 임대차와 매수인이 부담할 수 있는 사항이 어떻게 적혀 있는지 살핍니다. 한 장만 보고 입찰가를 쓰지 않습니다.
특히 임차인이 보이면 날짜를 따로 적습니다. 전입일, 점유를 시작한 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 선순위 권리의 설정일과 맞춰 봅니다. 임차인이 대항력을 갖췄는지, 보증금을 배당에서 얼마나 돌려받을 수 있는지에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있기 때문입니다. 대법원 판례를 봐도 임차인의 지위와 배당은 구체적인 사실관계에 따라 판단됩니다. 서류에 임차인 이름이 있다는 사실만으로 보증금 인수 여부를 단정하면 위험합니다.
제가 입찰을 접었던 그 빌라도 현황조사서의 점유 내용과 현장에서 들은 이야기가 선뜻 맞아떨어지지 않았습니다. 이웃의 말은 확인의 출발점일 뿐 증거가 아닙니다. 임대차 관계를 확신할 자료가 부족했고, 최저가와 시세의 차이도 그 불확실성을 감당할 만큼 넉넉하지 않았습니다. 그날은 입찰표를 내지 않았습니다.
시세는 호가 한 줄로 잡지 않는다
부동산매물 검색 화면의 호가는 매도인이 받고 싶은 가격입니다. 실제로 팔린 가격과는 다를 수 있습니다. 저는 같은 단지나 건물의 최근 실거래를 먼저 보고, 층·향·면적·수리 상태가 다른 거래는 이유를 적어 둡니다. 거래가 드문 빌라라면 주변 중개업소 두세 곳에 매수 문의와 매도 문의를 각각 해 봅니다. 같은 집도 어느 쪽으로 묻느냐에 따라 들리는 가격이 달라집니다.
현장에서는 건물 외벽, 계단, 누수 흔적, 주차 여건도 봅니다. 지도에서는 가까워 보이던 역까지 경사가 심하거나, 사진에 없던 옹벽이 창 앞을 막는 일도 있습니다. 수리비는 내부를 보지 못하면 정확히 알 수 없으니 넉넉하게 잡습니다. 확인하지 못한 부분을 모두 좋은 상태라고 가정해 만든 수익표는 입찰장에서 별 도움이 안 됐습니다.
입찰가는 대출 상담 전에 확정하지 않는다
낙찰 뒤 잔금이 모자라면 싸게 산 의미가 없습니다. 경락잔금대출은 물건의 종류와 상태, 소득·기존 대출, 금융기관 심사에 따라 가능 금액이 달라집니다. 저는 예상 낙찰가를 정하기 전에 금융기관에 물건 정보를 주고 자금 조달 가능성을 확인합니다. 안내받은 금액도 확정 승인으로 여기지 않고, 대출이 예상보다 적게 나오는 경우를 따로 계산합니다.
예를 들어 낙찰가 1억 6천만 원에 대출을 1억 원으로 예상했다면, 나머지 6천만 원만 준비해서는 부족합니다. 세금과 수리비, 이자, 인도 비용까지 자기자본으로 버틸 수 있어야 합니다. 점유자와의 협의가 늦어지면 매달 이자는 나가는데 집을 쓰거나 팔 수 없는 기간이 생깁니다. 명도 비용을 처음부터 0원으로 적는 계산은 현실에서 자주 틀어집니다.
경매를 오래 하면서 아쉬웠던 물건도 있습니다. 그래도 모르는 권리와 비용을 안고 들어간 낙찰보다, 이유를 적어 두고 지나친 물건이 마음은 훨씬 편했습니다. 부동산매물의 싼 가격은 출발점일 뿐입니다. 제가 입찰표에 금액을 쓰는 순간은 그 가격 뒤에 붙을 사람, 시간, 비용까지 감당할 수 있다고 판단했을 때입니다.
